Bitte stellen Sie die Untertitel auf Youtube auf Deutsch ein.

Die finanzielle Belastung durch den Bau oder Kauf einer Immobilie muss tragbar sein und auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten bewältigt werden können. Eine Hypothek ist ein Kredit, der gegen die Verpfändung einer Immobilie gewährt wird. Der Beleihungswert wird vom Finanzinstitut geschätzt. Die Finanzkraft der Hypothek wird vom Hypothekarkreditinstitut berechnet. Dabei wird auch die persönliche finanzielle Situation des Käufers berücksichtigt.

Baukredit

Ein Baukredit wird gewährt, um die Kosten für den Bau, den Umbau oder die Renovierung zu bezahlen. Es handelt sich dabei um einen kurzfristigen Bankkredit. Die Zinsen für einen Baukredit sind höher als die Zinsen für eine Hypothek. Nach Abschluss des Baus wird dieser Kredit zu einer Hypothek konsolidiert.

Was ist eine Hypothek?

Wenn Sie eine Hypothek abschließen, verpfänden Sie Ihre Immobilie, um Ihren Hypothekarkredit an das Finanzinstitut (Bank, Versicherung oder andere) zu sichern. Der Hypothekarkredit ist ein langfristiges Darlehen. Wenn Sie die Hypothekenzinsen oder die Amortisation nicht mehr bezahlen können, kann das Finanzinstitut Sie betreiben, um das Grundpfand zu verwerten, d. h. um Ihre Immobilie schließlich auf einer Auktion zu verkaufen.

Die Hypothek wird in Form einer öffentlichen Urkunde, d. h. bei einem Notar, errichtet.

Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Bei allen Immobilien kann Eigenkapital aus Ihren Guthaben auf Bankkonten, einer Schenkung, einem Erbvorbezug, einem Privatdarlehen oder dem Verkauf oder der Verpfändung von Wertpapieren (Aktien, Anleihen, Investmentfonds) stammen. Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals hängt unter anderem von Ihrer persönlichen finanziellen Situation ab, insbesondere von Ihrem Einkommen.

Finanzierung eines Hauptwohnsitzes

Es werden 20 % Eigenmittel verlangt, von denen 10 % aus Ihrer Pensionskasse stammen können. Die 10 % aus der Pensionskasse können Sie entweder durch einen Vorbezug oder durch eine Verpfändung verwenden. Nach dem 50. Lebensjahr können Sie entweder die gesamte Freizügigkeitsleistung, auf die Sie im Alter von 50 Jahren Anspruch gehabt hätten, oder die Hälfte der Freizügigkeitsleistung zum Zeitpunkt des Bezugs verwenden. Der höhere Betrag kann vorbezogen oder verpfändet werden. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Pensionskasse.

Außerdem haben Sie die Möglichkeit, das Guthaben aus der gebundenen Selbstvorsorge (Säule 3a) zu verwenden.

Wenn die Annuitäten 1/3 des Einkommens übersteigen, müssen Sie mehr Eigenkapital haben.

Weitere Informationen mit Video:
Berechnung Budget für den Kauf eines Eigenheims in der Schweiz

Finanzierung einer Zweitwohnung

In der Regel müssen Sie 35- bis 40 % Eigenkapital haben und Sie dürfen keine Guthaben aus der Pensionskasse und der gebundenen Selbstvorsorge (Säule 3a) verwenden.

Finanzierung Renditeliegenschaft

Der Käufer muss über mindestens 25 % Eigenkapital verfügen und Sie müssten die Erwerbskosten hinzurechnen (rechnen Sie mit 5 % auf den Kaufpreis). Sie dürfen nicht die dritte Säule und das Guthaben des Vorsorgefonds zur Finanzierung verwenden. Für die Finanzierung wird der Ertragswert berechnet. Alle Kosten sowie die Amortisation und die Hypothekarzinsen müssen durch die Nettomieteinnahmen gedeckt werden. Die Rendite auf das Eigenkapital ist zu berechnen.

Sehen Sie sich meine Videos an :
Erhöhung des Hypothekarzinses - Auswirkungen auf Renditeliegenschaften

Gewerbliche Immobilie

Zur Finanzierung eines Geschäftslokals, Hotels, Büros, Industrie: Banken verlangen in der Regel zwischen 30 und 50 % Eigenkapital. Die Finanzkraft hängt von der Geschäftstätigkeit und dem Cashflow des Unternehmens ab.

Welches Hypothekarmodell wählen?

Jedes Institut bietet verschiedene Modelle der Hypothekenfinanzierung an.

Die meisten Finanzinstitute bieten die folgenden Modelle an:

Festhypothek

Der Hypothekenzins wird für eine bestimmte Laufzeit (z. B. 2 Jahre oder 10 Jahre) festgelegt. Der Vorteil ist, dass Sie den Zinssatz für die gesamte Laufzeit kennen, aber wenn Sie die Hypothek vor Ablauf der Laufzeit kündigen wollen, verlangt das Finanzinstitut eine Entschädigung oder eine Ausstiegsprämie. Je weiter das Ende der Laufzeit entfernt ist, desto höher ist der zu zahlende Betrag.

Variable Hypothek

Der Hypothekenzins mit einer variablen Laufzeit kann je nach Kapitalmarkt angepasst werden und ist oft mit einer Frist von drei oder sechs Monaten kündbar.

SARON-Hypothek (Swiss Average Rate Overnight)

Der Zinssatz wird tagesaktuell festgelegt. Die Hypothek wird häufig für eine Laufzeit von 3 bis 5 Jahren abgeschlossen. In den letzten Jahren waren die Zinsen, die für eine SARON-Hypothek zu zahlen waren, für den Schuldner am günstigsten.

Direkte Amortisation

Sie tilgen jedes Jahr einen festgelegten Betrag, z. B. 2 % des Gesamtwertes der Hypothek, und Ihre Schulden sowie die Höhe der Hypothekenzinsen sinken mit der Tilgung.

Indirekte Tilgung

Sie zahlen den Amortisationsbetrag auf ein Vorsorgekonto der dritten Säule bei einer Bank oder einer Lebensversicherung ein. Die Hypothekarschuld sowie der Betrag der zu zahlenden Zinsen verringern sich nicht. Sie verpfänden das Vorsorgekapital der 3. Säule und die Hypothek wird bei Fälligkeit amortisiert. Sie können die Hypothek zu einem späteren Zeitpunkt durch einen Vorbezug oder bei der Pensionierung amortisieren.

Um herauszufinden, ob eine direkte oder indirekte Amortisation günstiger ist, empfehle ich Ihnen, die Steuerersparnis bei einer indirekten Amortisation zu berechnen und den Betrag der Ersparnis mit dem Betrag der Hypothekarzinsen zu vergleichen. Je höher Ihr Einkommen und Ihr Vermögen sind, desto größer ist die Steuerersparnis.

Die konstante Tilgung

Die Schulden sinken in einer linearen Weise. Die Zinsen beziehen sich auf eine abnehmende Schuld.

Die feste Annuität

Die jährlich zu zahlenden finanziellen Belastungen (Zinsen und Tilgung) bleiben über die gesamte Laufzeit konstant.

Das Splitting

Eine Hypothek kann in mehrere Tranchen mit mehreren Fälligkeiten aufgeteilt werden. Das Splitting kann sich bei steigenden Zinsen lohnen, damit die Finanzierungskosten nicht für den gesamten Betrag auf einmal steigen. Es wird fast unmöglich, das Finanzinstitut zu wechseln, und das Aushandeln von Tranchenverlängerungen bringt den Schuldner in eine schwache Position.

Wer finanziert?

Eine Immobilie kann von einer Bank, einer Versicherungsgesellschaft, einer Pensionskasse, einem Privatkredit oder von Aktionären finanziert werden.

Wie man nach einer Finanzierung sucht

Um eine Finanzierung zu finden, können Sie sich an das Finanzinstitut Ihres Vertrauens oder an einen Finanzierungsmakler wenden. Manche Finanzinstitute vergeben keine Hypotheken für bestimmte Immobilien, z. B. wird Ihre Pensionskasse nicht mit Ihrem Pensionsfonds eine Zweitwohnung oder ein Renditeobjekt finanzieren. Universalbanken finanzieren alle Immobilien und vergeben auch Baukredite.

Antrag auf eine Hypothek

Finanzinstitute verleihen bis zu 80 % auf den geschätzten Pfandwert. Die Annuitäten (Zinsen, Unterhaltskosten und Amortisation) dürfen bei der Finanzierung eines Hauptwohnsitzes nicht mehr als 1/3 des Einkommens betragen. Machbarkeitsberechnungen werden häufig mit theoretischen Hypothekenzinsen von 4,5 oder 5 % durchgeführt. Der Antrag auf eine Hypothek muss gut vorbereitet werden und dem Finanzinstitut müssen Dokumente vorgelegt werden. Eine nicht vollständige Liste finden Sie hier : Das Hypothekargesuch, Antrag auf einen Hypothekarkredit

Weitere Informationen mit Videos, die Sie auch interessieren könnten:

Casatax 2022 - weniger Handänderungssteuer beim Kauf eines Eigenheims im Kanton Genf
Die Kosten beim Immobilienkauf in Genf
Berechnung Budget für den Kauf eines Eigenheims in Genf /Schweiz
Erhöhung des Hypothekarzinssatzes - Auswirkungen auf Renditeimmobilien

© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch, übersetzt mit DeepL und Korrektur durch Esther Lauber