L'entretien des locaux

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Travaux par le bailleur

Selon l'art. 256 CO le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état.

Acceptation des travaux par le locataire

Le locataire doit accepter les conséquences normales du vieillissement. Le bailleur n'est pas obligé d'effectuer les menus travaux et les défauts dont le locataire est responsable.

Travaux à la charge du locataire

Le locataire est tenu d'user le bien immobilier avec soin et de le maintenir propre et en bon état. Le nettoyage, les menus travaux d'entretien et de réparation sont à la charge du locataire (art. 259 CO).

Une liste non exhaustive des menus travaux à la charge du locataire se trouve dans les conditions générales et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève pour les appartements et les villas. Ces conditions générales sont jointes au bail principale et font partie intégrante au bail à loyer.

Les locataires qui louent un logement dans le canton de Genève, ne savent souvent pas, qu'entre autres, les travaux suivants sont à leurs charge:

remplacer les vitres brisées et endommagées
les dégâts causés aux parquets comme des brûlures, griffures et taches importantes ainsi que des dégâts causés par des talons-aiguilles
remplacer les joints usés des robinets, les brise-jets, les flexibles, les interrupteurs usés, les prises et les fusibles, changer les ampoules, remplacement des filtres de la hotte
remplacer les cordes et les angles de tirage usées des volets et stores
graisser les serrures, gonds, fiches de portes, fenêtres
assurer l'entretien courant des installations sanitaires
déboucher les éviers, lavabos, etc. jusqu'à la conduite collective
entretien du jardin dont il a la jouissance exclusive
ramonage de la cheminée de salon

En outre, le locataire doit régulièrement aérer et nettoyer les locaux loués.

Obligation d'aviser le bailleur

Selon l'art. 257 g CO, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même. Le locataire répond du dommage résultant de l'omission d'aviser le bailleur.

Le locataire répond de ses auxiliaires vis-à-vis du bailleur. Les auxiliaires sont par exemple les colocataires, les sous-locataires, les clients, les employées ou les personnes qui vivent dans le ménage du locataire. Le locataire est en outre responsable des dégâts causés par ses animaux.

Les exemples des défauts à signaler au bailleur

dégâts d'eau, même si le locataire a pu stopper la fuite d'eau dans son appartement, il pourrait avoir provoqué d'autres dégâts en dehors de son appartement
dégâts constatés dans les locaux communs comme par exemples des fuites d'eau, la porte d'entrée de l'immeuble cassée, l'ascenseur en panne, etc.
l'apparition des parasites ou rongeurs comme par exemple des punaises de lit, des souris, des rats, des fourmis ou des cafards. Si le locataire est fautif, il doit prendre en charge leur élimination

Inspection de la chose et obligation de tolérer les réparation (art. 257 h CO)

Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages. Le locataire doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure oû cet examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure.

Les travaux en dehors du local loué, comme par exemple la réfection de la façade ou la réparation de la toiture, doivent également être tolérés.

Le locataire qui empêche sans raison la réalisation des travaux s'expose à devoir payer des dommages-intérêts et s'il persiste, il risque même la résiliation extraordinaire du bail pour violation du devoir de diligence (art. 257 al 2 CO).

Modification ou rénovation par le locataire

Art. 260 a, al. 1: Le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur.

Le locataire doit préalablement demander l'accord du bailleur et lui soumettre les plans, les devis et le descriptif du projet de transformation. L'aménagement doit être conforme aux normes et aux prescriptions légales et dans les règles de l'art. Il ne doit pas compromettre la sécurité, l'esthétique ou la salubrité ou la valeur du bâtiment. Le bailleur doit donner son consentement par écrit et il est en droit de refuser les travaux. L'accord doit être rédigé soigneusement.

Si le bailleur donne son consentement, il peut demander au locataire une garantie pour le paiement des travaux et des sûretés pour éviter l'inscription d'une hypothèque légale par des artisans. Les parties sont libres de convenir si, en fin de bail, une indemnité pour la plus-value est due par le bailleur ou non. Si une indemnité est convenue, il est conseillé de fixer le mode de calcul. Il peut être convenu qu'à la fin du bail le locataire est tenu de remettre le local loué en l`état d'origine à sa charge. Si ensuite un locataire successeur reprends le local, une clause expresse dans le bail peut prévoir que le nouveau locataire est tenu à la fin de la location de remettre le local en l'état d'origine à sa charge.

Le propriétaire n'est pas tenu d'entretenir ou de réparer les installations faites par le locataire. Le locataire est reponsable des défauts de ses installations. Si les travaux ne sont pas exécutés conformément au projet et dans les règles de l'art, le bailleur peut exiger une exécution conforme et la suppression d'éventuels dommages.

Travaux sans autorisation du bailleur

Si le locataire effectue des travaux de transformation sans le consentement écrit du bailleur, le bailleur peut résilier le bail d'une manière anticipée et le locataire doit remettre le local dans l'état d'origine.

Exemples des rénovations et modifications par le locataire:

démolir un cloision à l'intérieur des locaux
peinture avec une couleur vive (p.ex. rouge)
installation d'un lave-vaisselle
installation d'une machine à laver
installation d'un nouveau aménagement de la cuisine

Il arrive souvent qu'un locataire entreprend des travaux sans l'accord préalable du bailleur et c'est très risqué. Je vous recommande de ne pas le faire. C'est mieux de discuter avec le propriétaire. Souvent le bailleur donne son accord.

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