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Arbeiten durch den Vermieter

Gemäss Art. 256 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.

Akzeptanz der Arbeiten durch den Mieter

Der Mieter muss die normalen Folgen des Alterns akzeptieren. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, kleinere Arbeiten und Mängel durchzuführen, für die der Mieter verantwortlich ist.

Arbeiten zu Lasten des Mieters

Der Mieter ist verpflichtet, die Immobilie mit Sorgfalt zu nutzen und sie sauber und in gutem Zustand zu halten. Er muss Mängel, die durch kleine für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen.

Eine nicht vollständige Liste der Kleinarbeiten, die zu Lasten des Mieters gehen, finden Sie in den allgemeinen Geschäfts- und Mietvertragsbedingungen, die im Kanton Genf für Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten. Diese allgemeinen Bedingungen werden dem Hauptmietvertrag beigefügt und sind Bestandteil des Mietvertrags.

Mieter, die eine Wohnung im Kanton Genf mieten, wissen oft nicht, dass sie unter anderem für die folgenden Arbeiten verantwortlich sind:

• Ersetzen von zerbrochenen und beschädigten Fensterscheiben
• Schäden an Parkettböden wie Brandflecken, Kratzer und starke Flecken sowie Schäden, die durch Nadelabsätze verursacht werden
• abgenutzte Dichtungen von Wasserhähnen, Strahlbrechern, Schläuchen, abgenutzten Schaltern, Steckdosen und Sicherungen ersetzen, Glühbirnen austauschen, Filter der Dunstabzugshaube ersetzen
• verschlissene Schnüre und Zugwinkel von Fensterläden und Jalousien austauschen
• Schlösser, Angeln, Stecker von Türen und Fenstern schmieren
• die laufende Wartung der Sanitäranlagen durchführen
• Verstopfungen in Spülbecken, Waschbecken usw. bis zur Sammelleitung beseitigen
• Pflege des Gartens, der ihm zur alleinigen Nutzung zur Verfügung steht
• Kehren des Kamins im Wohnzimmer.

 Zudem muss der Mieter regelmässig lüften und die Mietsache reinigen.

Meldepflicht an den Vermieter

Gemäss Art. 257 g muss der Mieter Mängerl, die er nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter melden. Unterlässt der Mieter die Meldung, so haftet er für den Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht.

Der Mieter haftet gegenüber dem Vermieter für seine Hilfspersonen. Hilfskräfte sind z. B. Mitbewohner, Untermieter, Kunden, Angestellte oder Personen, die im Haushalt des Mieters leben. Der Mieter haftet außerdem für Schäden, die durch seine Tiere verursacht werden.

Beispiele für Mängel, die dem Vermieter gemeldet werden müssen.

• Wasserschäden, selbst wenn der Mieter den Wasseraustritt in seiner Wohnung stoppen konnte, könnte er weitere Schäden außerhalb seiner Wohnung verursacht haben
• Schäden, die in Gemeinschaftsräumen festgestellt werden, wie z. B. Wasseraustritt, kaputte Hauseingangstür, defekter Aufzug usw.
• das Auftreten von Schädlingen oder Nagetieren wie z. B. Bettwanzen, Mäusen, Ratten, Ameisen oder Kakerlaken. Wenn der Mieter schuld ist, muss er für deren Beseitigung aufkommen

Besichtigung der Mietsache und Duldungspflicht zu Beseitigung der Mängel (Art. 237 h OR)

Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zuzr Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist.

Arbeiten ausserhalb der Mietsache, wie zum Beispiel Erneuerung der Fassade oder Reparatur des Daches, müssen auch vom Mieter toleriert werden.

Der Mieter, der die Durchführung der Arbeiten grundlos verhindert, setzt sich der Gefahr aus, Schadenersatz zahlen zu müssen, und wenn er darauf beharrt, riskiert er sogar die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht (Art. 257 Abs. 2 OR).

Art. 260 a: Der Mieter kann Erneuerungen und Aenderungen der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schrifltlich zugestimmt hat.

Der Mieter muss vorher die Zustimmung des Vermieters einholen und ihm die Pläne, den Kostenvoranschlag und die Beschreibung des Umbauvorhabens vorlegen. Der Umbau muss den gesetzlichen Normen und Vorschriften entsprechen und nach den Regeln der Kunst erfolgen. Er darf die Sicherheit, Ästhetik oder Gesundheit oder den Wert des Gebäudes nicht beeinträchtigen. Der Vermieter muss seine Zustimmung schriftlich erteilen und hat das Recht, die Arbeiten abzulehnen. Die Zustimmung muss sorgfältig abgefasst werden.Wenn der Vermieter seine Zustimmung erteilt, kann er vom Mieter eine Bürgschaft für die Bezahlung der Arbeiten und Sicherheiten verlangen, um die Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts durch Handwerker zu verhindern.

Die Parteien können frei vereinbaren, ob am Ende des Mietvertrags eine Entschädigung für den Wertzuwachs vom Vermieter geschuldet wird oder nicht. Wenn eine Entschädigung vereinbart wird, ist es ratsam, die Art der Berechnung festzulegen. Es kann vereinbart werden, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, die gemieteten Räume auf seine Kosten in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Wenn dann ein Nachmieter die Räumlichkeiten übernimmt, kann eine ausdrückliche Klausel im Mietvertrag vorsehen, dass der neue Mieter am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet ist, die Räumlichkeiten auf seine Kosten in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.

 Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die vom Mieter gemachten Installationen zu warten oder zu reparieren. Der Mieter ist für Mängel an seinen Installationen verantwortlich. Wenn die Arbeiten nicht planmäßig und fachgerecht ausgeführt werden, kann der Vermieter die ordnungsgemäße Ausführung und die Beseitigung eventueller Schäden verlangen.

Arbeiten ohne Genehmigung des VermietersWenn der Mieter ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters Umbauarbeiten vornimmt, kann der Vermieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen und der Mieter muss den Raum in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen.

 Beispiele für Renovierungen und Änderungen durch den Mieter:   

• Abriss einer Trennwand im Inneren der Räumlichkeiten
• Anstrich mit einer kräftigen Farbe (z.B. rot)
• Einbau einer Geschirrspülmaschine
• Einbau einer Waschmaschine
• Einbau einer neuen Kücheneinrichtung

Es kommt oft vor, dass der Mieter Arbeiten unternimmt ohne die vorherige Zustimmung des Eigentümers, was sehr riskant ist. I empfehle Ihnen, dies nicht zu tun. Es ist besser, mit dem Vermieter zu diskutieren. Oft gibt der Vermieter sein Einverständnis.

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© Autorin Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch, Erstversion auf Französisch, Gesetzestexte direkt aus den Schweizerischen Gesetzen in der entsprechenden Sprache übernommen, restliicher Text teilweise übersetzt mit www.DeepL.com/Translator (kostenlose Version) und korrigiert durch Esther Lauber