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Différents types de propriété

En Suisse et à Genève, il existe plusieurs régimes de propriété. La plupart des appartements et les appartements neufs sont en vente en PPE.

La PPE

PPE veut dire propriété par étage. La propriété par étage est réglée dans le Code Civil Suisse et les dispositions y relatives sont entrées en vigueur le 1er janvier 1965. Si vous achetez une part de propriété par étage, vous serez copropriétaire de l'immeuble et vous aurez un droit exclusif sur votre unité d'étage.

L'unité d'étage figure dans le cahier de répartition et vous confère le droit exclusif de l'appartement. Le cahier de répartition est établi par un géomètre officiel et il est transmis au registre foncier et au cadastre. Un feuillet est crée dans le registre foncier pour chaque unité d'étage. Vous serez inscrit sur ce feuillet en tant que propriétaire du lot de propriété par étage.

Les parties communes du bâtiment sont soustraites au droit exclusif des propriétaires d'étages individuels et vous serez copropriétaire des parties communes.

SIAL

Certains appartements anciens sont en vente en SIAL. SIAL veut dire Société Immobilière Actionnaire Locataire. La Société Immobilière est une société anonyme au sens du Code des Obligations Suisse. Le but de la société est de louer des appartements à ses propes actionnaires-locataires.

Vous achetez donc un certificat d'actions et vous avez le droit exclusif à la location d'un appartement déterminé. Vous signez avec la société un bail à loyer et une convention de sociétariat. Vous êtes liés aux statuts de la société. Vous avez le droit de sous-louer votre appartement sans demander l'accord de la société. Le transfert d'actions doit être approuvé par le consel administratif et inscrit dans le registre des actions et sur le titre. Une vente d'actions n'est pas une vente immobilière, parce que la Société Immobilière est inscrite en tant que propriétaire dans le registre foncier et la vente se fait par la cession des actions.

Pour obtenir un crédit, l'actionnaire peut nantir le certificat d'actions et la quote-part des créances chirographaires qui s'y rapportent. Les intérêts sur le crédit sont plus élevés que les intérêts d'un prêt hypothécaire traditionnel. Les charges et les frais sont répartis par rapport au nombre d'actions que chaque actionnaire détient.

PPA ou SIAL-PPE

Certains appartements se vendent en SIAL-PPE, donc en société immobilière d'actionnaire locataire en propriété par étage ou propriété par actions, PPA. La propriété d'un lot d'actions est liée à la quote-part des créances chirographaires. L'actionnaire dispose d'un droit au bail et un droit exclusif sur son unité d'étage. Le prêt de l'actionnaire est garanti par l'inscription des gages immobiliers par la société sur la part de copropriété contre la déposition des actions du lot auprès de la société. Le conseil d'administration fixe la valeur de gage. Les frais qui résultent de ce mode de financement sont à assumer par l'actionnaire concerné. En cas de réalisation forcée du lot, les actions sont annulées. Si le lot n'est pas grevé d'un gage, l'actionnaire peut demander un crédit contre nantissement des actions. Les charges sociales sont réparties par rapport au nombre d'actions et les charges de copropriété par rapport aux milièmes de copropriété.

Coopérative d'habitation

Vous achetez un certificat de participation d'une coopérative et non pas un appartement. Vous pouvez acheter une part d'une coopérative et en tant que coopérateur vous pouvez louer l'unité d'étage à un loyer bon marché et la coopérative reste propriétaire de l'immeuble.

La forme du contrat

Une vente en propriété par étage n'est valable que si elle est conclue sous forme d'un acte authentique. A Genève, c'est le notaire qui doit établir un acte authentique.

Une vente d'actions n'est pas une vente immobilière, parce que la Société Immobilière est inscrite en tant que propriétaire dans le registre foncier et la vente se fait par la cession des actions. L'achat d'un certificat de participation d'une coopérative n'est pas un achat immobilier non plus. Vu que la vente des titres ne nécessite pas un acte authentique, il n'y a pas de frais de mutation et de frais de notaire à payer.

 

 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF

 

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