Si vous recherchez un appartement à acheter dans le canton de Genève, il est utile de connaître les points suivants:
Différents types de propriété
En Suisse et à Genève, il existe plusieurs régimes de propriété. La plupart des appartements et les appartements neufs sont en vente en ppe. PPE est l'abréviaton pour "propriété par étage". Vous achetez une part de la propriété par étage. L'unité d'étage figure dans le cahier de répartition et vous confère le droit exclusif de l'appartement. Les parties communes du bâtiment sont soustraites au droit exclusif des propriétaires d'étages individuels. Vous serez inscrit au registre foncier en tant que propriétaire de l'unité d'étage.
Certains appartements anciens sont en vente en SIAL. SIAL est l'abréviation pour "société immobilière actionnaire locataire". Vous achetez un certificat d'action et vous aurez le droit exclusif à la location d'un appartement. Le transfert d'actions doit être approuvé par le conseil administratif et inscrit dans le registre des actionnaires et sur le titre. Pour obtenir un crédit, l'actionnaire peut nantir le certificat d'actions et la quote-part des créances chirographaires qui s'y rapportent. Les intérêts sur le crédit sont plus élevés que les intérêts d'un prêt hypothécaire traditionnel. Les charges et les frais sont répartis par rapport au nombre d'actions que chaque actionnaire détient.
Certains appartements se vendent en SIAL-PPE, donc en "société immobilière d'actionnaire locataire en propriété par étage" ou propriété par actions, PPA. La propriété d'un lot d'actions est liée à la quote-part des créances chirographaires. L'actionnaire dispose d'un droit au bail pour son untié d'étage. Le prêt de l'actionnaire est garantie par l'inscription des gages immobiliers par la société sur la part de copropriété contre la déposition des actions du lot auprès de la société. En cas de réalisation forcée du lot, les actions sont annulées. Les charges sociales sont réparties par rapport au nombre d'actions et les charges de copropriété par rapport aux millièmes de copropriété.
Vous achetez un certificat de participation d'une coopérative et non pas un appartement. Vous pouvez acheter une part d'une coopérative et en tant que coopérateur vous pouvez louer l'unité d'étage à un loyer bon marché et la coopérative reste propriétaire de l'immeuble.
Plus d'informations: Les régimes juridiques pour la propriété en Suisse et à Genève
La forme du contrat
Une vente en propriété par étage n'est valable que si elle est conclue sous forme d'un acte authentique. A Genève, c'est le notaire qui doit établir un acte authentique.
Une vente d'actions n'est pas une vente immobilière, parce que la société immobilière est inscrite en tant que propriétaire dans le registre foncier et la vente se fait par la cession des actions.
Casatax, réduction des droits d'enregistrement
Casatax, c'est l'art. 8A de la loi genevoise sur les droits d'enregistrement. Si vous achetez une résidence principale située dans le canton de Genève, vous pourrez profiter d'une réduction des droits de mutation si le prix d'achat ne dépasse pas le montant fixé par l'état. Ce montant s'élève, en 2020, à CHF 1'202'607 et il est fixé chaque année. Plus de détails: Casatax: réduction des droits d'enregistrements lors de l'achat de son logement à Genève
Lex Koller
La Lex Koller règle l'acquisition d'un bien immobilier par des personnes à l'étranger.
Si vous êtes un ressortissant d'un autre pays membre de l'Union Européenne ou de l'Association européenne de libre échange (AELE) et si vous résidez légalement en Suisse, l'achat n'est pas assujetti à la lex Koller. Si vous êtes un frontalier avec permis G, vous pourrez acheter une résidence secondaire dans la région de votre lieu de travail.
Si vous êtes un ressortissant d'un autre pays et vous avez un permis C, vous pourrez acheter un bien immobilier en Suisse si vous agissez pour votre propre compte et si pas plus d'un tier du financement du bien immobilier provient de l'étranger.
Si vous avez un permis de séjour B, vous pourrez acheter un appartement dans lequel vous vivez de façon permanente.
Logement familial
Si vous êtes marié ou pacsé et si vous désirez acheter une résidence principale qui sert de domicile à vous et à votre conjoint, vous pourrez acheter votre logement familial uniquement avec le consentement exprès de votre conjoint. Plus de détails: Acheter, vendre ou donner un logement familial - ce qu'il faut savoir
Les finances et les frais d'acquisition
En principe, vous devrez apporter 20 % de fonds propres, dont 10 % peuvent parvenir du 2ème pilier si vous remplissez certaines conditions. Les frais d'acquisition doivent être ajoutés au prix d'achat. Comptez entre 5 et 6 % calculé sur le prix d'achat. Il est utile de voir votre banquier ou assureur même avant de commencer les recherches d'un appartement pour simuler un plan financier. Plus de détails: Calculer le budget pour l'achat d'un logement principal
© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF
