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Verschiedene Arten von Eigentum
In der Schweiz und in Genf gibt es verschiedene Arten von Eigentumsverhältnissen. Die meisten Wohungen und die neu erstellten Wohnungen werden im Stockwerkeigentum verkauft.
StWE (PPE)
StWE ist Stockwerkeigentum. Das Stockwerkeigentum ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch geregelt und die entsprechenden Gesetzestexte sind am 1. Januar 1965 in Kraft getreten. Wenn Sie einen Stockwerkeigentumsanteil kaufen, werden Sie Miteigentümer der Liegenschaft und haben ein Exklusivrecht über die Stockwerkeinheit.
Die Stockwerkeinheit ist im Aufteilungsplan aufgeführt und gibt Ihnen das exklusive Recht auf die Wohnung. Der Aufteilungsplan wird durch einen offiziellen Geometer erstellt und an das Grundbuch- und Kadasteramt übermittelt. Eine Grundbuchblatt wird im Grundbuch für jede Stockwerkeinheit erstellt. Sie werden in dieses Grundbuchblatt als Eigentümer der Stockwerkeinheit eingetragen.
Die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes sind vom Exklusivrecht der einzelnen Stockwerkeigentümer ausgeschlossen und sie sind Miteigentümer an den gemeinschaftlichen Teilen.
SIAL (Mieteraktiengesellschaft)
Bestimmte ältere Wohnungen werden im SIAL verkauft. SIAL heisst Société Immobilière Actionnaire Locataire. Die Immobiliengesellschaft ist eine Aktiengesellschaft im Sinne des Schweizerischen Obligationenrechts. Der Zweck der Gesellschaft ist das Vermieten der Wohnungen an seine Aktionäre/Mieter.
Sie kaufen also ein Aktienzertifikat und haben das Exklusivrecht auf einen Mietvertrag für eine bestimmte Wohnung. Sie unterschreiben mit der Gesellschaft einen Mietvertrag und einen Mitgliedsvertrag.Sie dürfen die Wohnung ohne Einverständnis der Gesellschaft untervermieten. Der Aktienübertrag muss durch den Verwaltungsrat genehmigt werden und wird im Aktienregister und auf der Aktie eingetragen. Ein Aktienverkauf ist kein Immobilienverkauf, weil die Immobilienaktiengesellschaft als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist und der Verkauf durch Uebertragung der Aktien erfolgt.
Um einen Kredit zu erlangen, kann der Aktionär die Aktienurkunde und den Anteil der damit verbundenen ungesicherten Forderungen verpfänden. Die Kreditzinsen sind höher als die Zinsen eines üblichen Hypothekardarlehens. Die Kosten und Aufwendungen werden nach der Anzahl der von jedem Aktionär gehaltenen Aktien aufgeteilt.
PPA oder SIAL-PPE (Mieteraktiengesellschaft im Stockwerkeigentum)
Bestimmte Wohnungen werden im SIAL-PPE verkauft, also im Société Immobilière Actionnaire Locataire im Stockwerkeigentum oder auch Aktien-Stockwerkeigentum (PPA). Das Eigentum eines Aktienpakets ist an den Anteil der ungesicherten Forderungen gebunden. Der Aktionaire hat ein Recht auf einen Mietvertrag und ein Exklusivrecht auf seine Stockwerkeinheit. Das Darlehen des Aktionärs wird durch den Eintrag des Immobliendarlehens durch die Gesellschaft auf den Stockwerkanteil gegen Hinterlegung des Aktienpakets bei der Gesellschaft vergeben. Der Verwaltungsrat bestimmt den Belehnungswert. Die sich daraus ergebenden Kosten müssen vom entsprechenden Aktionär übernommen werden. Bei einer allfälligen Pfandverwertung der Stockwerkeinheit werden die Aktien annulliert. Wenn die Stockwerkeinheit nicht belehnt ist, kann der Aktionär einen Kredit durch die Verpfändung der Aktien beantragen. Die Gesellschaftskosten werden im Verhältnis zur Anzahl Aktien aufgeteilt und die Kosten des Stockwerkeigentums im Verhältnis der Tausendstel am Gemeinschaftseigentum.
Wohngenossenschaft
Sie kaufen einen Genossenschaftsanteil und keine Wohnung. Sie können als Genossenschafter einen Anteil der Genossenschaft kaufen und erhalten das Recht, eine bestimmte Stockwerkeinheit zu einer günstigen Miete zu mieten und die Wohngenossenschaft bleibt Eigentümerin der Liegenschaft.
Vertragsform
Ein Verkauf von Stockwerkeigentum ist nur gültig, wenn der Vertrag in Form einer notariell beglaubigten Urkunde erstellt wird. In Genf sind dafür die Notare zuständig.
Ein Verkauf der Aktien einer Immobilien-AG ist kein Immobilienverkauf, da die Immobiliengesellschaft als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist und der Verkauf erfolgt durch die Uebertragung der Aktien. Der Kauf eines Genossenschaftsanteils ist auch kein Immobilienkauf. Da der Kauf von Zertifikaten keinen notariell beglaubigten Kaufvertrag erfordert, sind keine Handänderungssteuer und Notariatsgebühren zu zahlen.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin
