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Sie sind Eigentümer einer einzelnen Wohnung im Stockwerkeigentum im Kanton Genf und möchten diese vermieten. Folgende Besonderheiten sind zu überprüfen bevor Sie Ihre Wohnung zur Vermietung freigeben:
Recht auf Vermietung seiner Wohnung
Gemäss Art. 712 a Absatz 1 des schweizerischen Zivilgesetzbuches steht jedem Miteigentümer das Sonderrecht zu, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
Art. 712 a, Absatz 2, Zivilgesetzbuch
"Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Eirichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen."
Mögliche Einschränkungen
Mögliche Einschränkungen können eventuell vorgesehen sein. Bevor Sie Ihre Wohnung vermieten, überprüfen Sie, ob es Einschränkungen gibt:
Einschränkungen im Stockwerkeigentum
Ueberprüfen Sie, ob Einschränkungen im Begründungsakt des Stockwerkeigentums, im Stockwerkeigentumsreglement, in einem Sitzungsprotokoll oder einer unterschriebenen Vereinbarung existieren.
Lex Koller: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)
Wenn Sie eine Wohnung gekauft haben, nicht aus einem EU/AELE-Land kommen und eine Aufenthaltsbewilligung B besitzen, dürfen Sie die Wohnung nicht vermieten, da Sie gemäss Lex Koller verpflichtet sind, die Wohnung als Hauptwohnsitz zu nutzen.
Wohnung in der Entwicklungszone (Zone de développement)
Seit November 2016 muss jeder neue Eigentümer einer Wohnung in einem Entwicklungsgebiet diese während der gesamten Dauer der staatlichen Kontrolle selbst bewohnen. Die staatliche Preiskontrolle dauert 10 Jahre ab dem durchschnittlichen Einzugsdatum der ersten Eigentümer. Das Gesetz verbietet daher die Vermietung einer solchen Wohnung. Dies wird vom Staat, also der OCLPF, kontrolliert, und Eigentümer, die dieser Verpflichtung nicht nachkommen, riskieren eine Verwaltungsstrafe von bis zu 20 % des Selbstkostenpreises der Wohnung.
Eine Ausnahmegenehmigung aus triftigen Gründen kann von der OCLPF erteilt werden.
Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Der Stockwerkeigentümer kann seinem Mieter nicht mehr Rechte oder andere Rechte übertragen, als er selbst hat. Das Reglement über die Verwaltung und Nutzung des Stockwerkeigentums kann Bestimmungen enthalten, die auch der Mieter zu beachten hat. Diese Bestimmungen betreffen beispielsweise die Nutzung der Waschküche, der gemeinsamen Fahrrad- und Kinderwagenräume, der für Besucher reservierten Parkplätze, die Haltung von Tieren, das Musizieren und das Verbot von AirBnB.
Wahl des Mieters und Risiko des Ausschlusses aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Einen geeigneten Mieter finden ist ausserordentlich wichtig. Die Mietinteressenten sind genaustens zu prüfen, um den Hausfrieden zu wahren und um Streitigkeiten mit den anderen Stockwerkeigentümern zu ersparen.
Gemäss Art. 649 b des Zivilgesetzbuches kann ein Miteigentümer durch gerichtliches Urteil aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden, wenn durch das Verhalten des Mieters Verpflichtungen gegenüber allen oder einzelnen Mitberechtigten so schwer verletzt werden, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann.
Festsetzung der Miete
Die Miete muss gemäss Mietrecht und Verordnungen festgesetzt weren. Sie muss angemessen sein und Ihnen erlauben, mindestens die Kosten zu decken. Die Miete gilt als missbräuchlich, wenn Sie damit einen übersetzten Ertrag erzielen oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis basiert.
Heiz- und Nebenkosten
Die gemeinschaftlichen Kosten sind in der Miete inbegriffen und dürfen nicht dem Mieter weiterverrechnet werden, zum Beispiel der Anteil an dem laufenden Unterhalts- und Reparaturkosten, der Versicherungsprämien usw. Grundsätzlich gehören im Kanton Genf die Heizkosten, die Aufbereitung des Warmwassers und manchmal das Abonnement der Fernsehanschlussgebühren einer Gemeinschaftsantenne zu den Heiz- und Nebenkosten.
Finanzen
Falls Sie schon selber die Wohnung, welche Sie mit dem Guthaben aus Pensionskassengelder oder der 3. Säule finanziert haben, bewohnt haben und diese nun vermieten wollen, müssen Sie die vorbezogenen Beträge grundsätzlich nicht zurückzahlen.
Es ist aber nicht erlaubt, die Gelder aus der Pensionskasse oder der 3. Säule zu beziehen, falls Sie nie die Absicht hatten, die Wohnung selber zu beziehen und diese nur mit der Absicht zum Vermieten kaufen.
Diesbezüglicher Kommentar des Bundesgerichts auf Deutsch: Mitteilung des Bundesgerichts betreffend 2. und 3. Säule Vorbezug und Vermietung
Laufende Hypothek
Ueberprüfen Sie bei Ihrem Hypothekargläubiger, ob die Bedingungen der Hypothek bei Vermietung Ihrer Wohnung ändern.
Späterer Verkauf der Wohnung
Falls Sie erwägen, Ihre Wohnung eines Tages zu verkaufen, sollten Sie Vorsichtsmassnahmen treffen. Wenn Sie sie an einen Investor verkaufen, erzielen Sie wahrscheinlich einen tiefereren Preis. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, das ist zwingendes Recht.
Für weitere Information, lesen dSie den Artikel: Eine vermietete Wohnung verkaufen, so geht es, Vorsichtsmassnahmen
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Lex Koller, Personen im Ausland
© Autorin Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch, Erstversion auf Französisch, übersetzt durch DeepL