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Inhalt des Eigentums

Art. 641 Zivilgesetzbuch

1. Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
2. Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren.

Das Miteigentum

Art. 646 Zivilgesetzbuch

1. Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer.
2. Ist es nicht anders festgestellt, so sind sie Miteigentümer zu gleichen Teilen.
3. Jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers, und es kann dieser Anteil von ihm veräussert und verpfändet und von seinen Gläubigern gepfändet werden.

Das Stockwerkeigentum

Das Stockwerkeigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Der Stockwerkeigentümer ist Miteigentümer an der Liegenschaft und besitzt ein Sonderrecht auf seiner Stockwerkeinheit.

Das Stockwerkeigentum ist hauptsächlich im Kapitel III des 4. Teils des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Art. 712a bis 712t geregelt und die Artikel 646 bis 650 betreffend das Miteigentum sind ebenfalls anwendbar.

Die Stockwerkeigentumsanteile (Sonderrecht)

Die Anteile am Miteigentum sind im Stockwerkeigentum begründet. Das Stockwerkeigentum kann vertikal oder horizontal sein. Das Sonderrecht muss mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein, kann aber getrennte Nebenräume umfassen.

Der Aufteilungsplan

Die Sonderrechtsanteile und die Anteile an den gemeinschaftlichen Räumen sind im Aufteilungsplan, welcher von einem Geometer erstellt wird, eingezeichnet. Dieses Dokument enthält unter anderem die Nummer der Grundstückparzelle mit Lageplan, einen Höhenplan des Gebäudes, einen Plan der Verteilung der Anteile, eine Tabelle mit der Raumverteilung und deren Numerierung, die Fläche und die Wertquote jeder Stockwerkeinheit, z.B. 40/100. Der Aufteilungsplan wird dem Grundbuchamt und dem Kadasteramt übergeben und ein Grundbuchblatt wird für jede Stockwerkeinheit erstellt. Das Stockwerkeigentum wird durch Eintrag ins Grundbuch begründet.

Das Sonderrecht

Jeder Stockwerkeigentümer hat ein Sonderrecht und darf seinen Miteigentumsanteil benutzen, verwalten und innen frei gestalten. Diese Nutzung hat aber ihre Grenzen. Er muss auf die Interessen der anderen Stockwerkeigentümer Rücksicht nehmen und darf die gemeinschaftlichen Teile weder verändern noch beschädigen. Auch allgemeine Eigentumsbeschränkungen, wie die durch das Raumordnungsgesetz festgelegte mögliche Nutzung des Gebäudes oder die Verpflichtung zur Beantragung einer Baugenehmigung, sind zu beachten.

Er muss sich an den gemeinschaftlichen  Ausgaben und Kosten nach der  Wertquote seiner Anteile beteiligen. Er kann an den Sitzungen der Miteigentümer teilnehmen und hat das Stimmrecht. Weitere Informationen zu den Rechten und Pflichten der Miteigentümer und Nutzungsbeschränkungen finden Sie in der Gründungsurkunde sowie im Verwaltungs- und Benutzungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

 Beispiele, was ein Eigentümer im Innern seiner Stockwerkeinheit tun darf:

  • Boden- und Wandbeläge auswechseln
  • Innenwände rausreissen, ausser tragende Wände, und einbauen
  • Kücheneinbau erneuern
  • Seine Einheit mit einer Hypothek, einem Wohnrecht oder einem Nutzniessungsrecht belasten
  • Einen Kaufrechts- oder Vorkaufsrechtsvertrag abschliessen
  • Sein Objekt verwalten oder durch jemanden seiner Wahl verwalten lassen

Sondernutzungsrecht

Da die Stockwerkeinheit mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein muss, können Parkplätze und Gärten keine Stockwerkeinheit bilden. Deshalb werden diese üblicherweise dem Stockwerkeigentümer in Form einer Nutzdienstbarkeit zugeteilt. Parkplätze werden manchmal den Eigentümern im Verwaltungs- und Nutzungsreglement zugeteilt oder durch Vermietung. Eine geschlossene Garage oder Box kann eine Stockwerkeinheit bilden.

Die gemeinschaftlichen Rechte

Bestimmte Teile sind zwingend gemeinschaftlich, zum Beispiel:

  • Der Boden
  • Das Baurecht
  • Das Gebäude und elementare Teile des Gebäudes
  • Das Fundament
  • Die Aussenmauern und die Fassade
  • Die tragenden Mauern
  • Die Abtrennungen zwischen zwei Stockwerken
  • Das Dach
  • Die Rohre, Anlagen und Einrichtungen, die auch anderen Stockwerkeigentümern dienen

Die Parteien können weitere Teile des Gebäudes als gemeinschaftlich erklären, entweder im Begründungsakt oder in einer weiteren Vereinbarung in amtlich beglaubigter Form. Dies trifft oft zu für eine Hauswartswohnung oder einen gemeinsamen Hobby- und Partyraum.

 

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 © Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin