Les investissements immobiliers sont généralement sûrs, mais ne sont pas à l'abri des risques. Dans cet article, j'énumère quelques risques financiers possibles, mais la liste n'est pas exhaustive. Des surprises inattendues peuvent survenir soudainement.
Le prix d'achat trop élevé
Si vous achetez un immeuble trop cher, par exemple s'il y a une bulle immobilière, et plus tard les prix chuttent, vous pourrez perdre beaucoup d'argent ou même tous vos fonds propres. Dans la phase baissière, les biens immobiliers seront réévalués par les prêteurs hypothécaires et les fonds propres manquants devront être reconstitués.
Exemple simplifié:
Dans cette exemple, la dette hypothécaire de CHF 800'000 doit être diminuée à CHF 640'000, vous devrez donc amortir la différence de CHF 160'000. Les fonds propres que vous avez investi initialement sont perdus à cause de la chutte des prix. Vu que vous avez acheté l'immeuble à CHF 1'000'000 et déjà investi CHF 200'000 de fonds propres et en ajouté CHF 160'000, vous avez finalement financé un immeuble qui vaut après réévaluation CHF 800'000 avec CHF 360'000 de fonds propres. Si vous pouvez pas les reconstituer, vous serez contraints de vendre l'immeuble.
Précautions possibles:I
- Investir plus de fonds propres dès l'achat, mais cela réduit le rendement sur les fonds propres à cause de l'effet de levage (regardez mon article et ma vidéo sur le rendement et l'effet de levage:
- Avoir une réserve de liquidité ou un autre investissement que vous pourrez liquider rapidement en cas de besoin
Une crise économique
Une crise économique peut aussi avoir des conséquences financières. Je pense surtout à une augmentation des faillites et de chômage.
Zone protégée ou changement de zone
Vous avez acheté un bel immeuble ancien et voulez le rénover. Le département des monuments et sites vous impose les conditions, la rénovation devient très chère. Un changement de zone à bâtir peut avoir des conséquences sur la valeur du terrain.
Expropriation
Une expropriation par l'état n'est jamais exclue.
Voisinage
Vous avez acheté un immeuble et vous n'avez pas su que le voisin ne respecte pas le droit de voisinage. Les frais d'avocat et juridiques pour faire valoir votre droit peuvent coûter très chers.
Locataires
Un ou plusieurs de vos locataires deviennent insolvables et tombent en faillite. Vous perdez les loyers et les charges jusqu'à la fin de la procédure. Les procédures juridiques sont longues, les pertes peuvent être importantes. En outre, à la fin de location après l'évacutation du locataire, vous devrez débarasser le local à vos frais, y compris les frais de voirie.
Le risque du choix du locataire ne se limite pas au paiement du loyer. Un locataire qui cause des dégâts ou ne respecte pas les voisins peut aussi engendrer des frais juridiques. En matière des baux à loyer, les frais d'avocats ne sont pas à rembourser par la partie qui perd la procédure. Même si vous êtes une personne correcte et honnête, vous n'êtes pas à l'abri d'une surprise.
Si vous avez souvent des changements de locataires, vous aurez aussi plus de frais, je pense surtout aux frais de recherche de locataire, d'annonces, de visites et de remise en état.
Précauction
Le choix d'un locataire solvable et convenable est primordial. Une vérification minutieuse du dossier de la candidature s'avère absolument nécessaire avant de conclure un nouveau bail et l'accord d'une caution de loyer est une évidence.
Hypothèque légale
Si vous avez donné à votre locataire l'accord de faire des travaux de plus-value dans son local et il ne paie pas la facture à l'artisan, l'artisan peut inscrire ne hypothèque légale dans le registre foncier. Vous êtes contraints de payer la facture.
Précaution
Demandez au locataire une garantie bancaire correspondant au montant des travaux ou payez vous-mêmes les travaux et augmentez le loyer selon les calculs de plus-value admis par le droit du bail.
Locaux ou appartements vacants
Pour pouvoir encaisser les loyers, il faut trouver des locataires solvables pour les locaux et les appartements et les prix doivent correspondre aux loyers usuels du marché. Si vous achetez un immeuble avec des vacances, vérifiez si les loyers indiqués dans l'état locatif sont réalistes et s'il existe une demande suffisante pour les biens à louer. Vous devrez éventuellement investir dans la modernisation des appartements vacants ou des locaux. Vérifiez aussi les bases des dernières fixations ou modifications des loyers.
Choix des entreprises
Le bon choix des artisans n'est pas à négliger. Choisissez une entreprise renommée qui engage des employés qualifiés, qui est gérée par une personne responsable et consciencieuse et qui ne soutraite pas. Si une entreprise ne paie pas son soutraitant, vous risquez dans certaines circonstances l'inscription d'une hypothèque légale, même si vous avez déjà payé la facture de l'entreprise que vous avez mandatée.
Responsabilité civile
En tant que propriétaire vous avez des responsabilités. Soyez prudent et concluez une assurance de responsabilité civile.
Destruction
La déstruction d'un bâtiment n'est jamais exlue. Dans le canton de Genève, la conclusion d'une assurance bâtiment n'est pas obligatoire, mais je vous la recommande. Vous pouvez, entre autres, assurer les dégâts d'eau et d'incendie. Certains risques ne peuvent pas être assurés, par exemple la destruction par la guerre.
Conclusion
Je pense que les risques les plus importants sont
- Les de pertes de loyer à cause des locataires insolvables ou des locaux vacants
- Une crise économique mondiale
- Les dégâts, surtout les dégâts d'eau
© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF