Ist der Verkauf Ihrer Wohnung genehmigungspflichtig? Welche Einschränkungen gibt es, wenn Sie Ihre Wohnung, die sich in der Entwickllungszone befindet, verkaufen wollen oder wenn sie vermietet ist? Folgende Punkte sind zu beachten, wenn Sie Ihre Wohnung im Kanton Genf verkaufen möchten:
Die Zustimmung der anderen Eigentümer
Wenn Ihre Wohnung mehreren Personen gehört, z.B. mehreren Erben, muss die Entscheidung zum Verkauf gemeinsam getroffen werden.
Gemäss Art. 169 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches darf ein Ehegatte nur mit ausdrücklicher Zustimmung des anderen die Wohnung der Famile veräußern. Eine Familienwohnung ist ein Hauptwohnsitz, der von verheirateten oder von eingetragenen Partnern, mit oder ohne Kinder, als Heim genutzt wird.
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Rechtliche Eigentumsverhältnisse
Der Verkauf wird anders durchgeführt, wenn die Eigentumsverhältnisse im Stockwerkeigentum oder im SIAL-Eigentum sind. Der Verkauf einer SIAL-Wohnung erfolgt durch den Verkauf der Aktien.
Für weitere Informationen zu den verschiedenen Regelungen der rechtlichen Eigentumsverhältnisse lesen Sie meinen Artikel und sehen Sie meinem Video Eigentumsverhältnisse beim Immobilienkauf.
Verkauf einer Wohnung in der Entwicklungszone
Wenn Sie eine neuere Wohnung in der Genfer Entwicklungszone gekauft haben, werden die Verkaufspreise während 10 Jahren vom Genfer Staat kontrolliert. Die Dauer der Preisüberwachung beginnt ab dem durchschnittlichen Eintrittsdatum der Erstbesitzer. Das Liegenschaftsamt des kantonalen Wohnungs- und Raumordnungsamtes berechnet den genehmigten Verkaufspreis. Während der Zeit der Kontrolle muss die Wohnung von ihrem Eigentümer bewohnt werden, es sei denn, es gibt vom Departement genehmigte Gründe, wie z.B. Scheidung der Käufer oder Tod.
Verkauf einer vermieteten Wohnung an einen Investor
Wenn Ihre Wohnung derzeit vermietet ist, können Sie sie an einen Investor verkaufen, der sich verpflichtet, den gesamten Mietvertrag zu übernehmen. Im aktuellen Immobilienmarkt werden vermietete Wohnungen von Investoren nachgefragt.
Gemäss Art. 261 Abs. 1 OR geht der Mietvertrag bei der Uebertragung mit dem Eigentum auf den Käufer über. Die Übertragung des Mietvertrages ist zwingendes Recht, d.h. die Parteien können die Übertragung nicht durch eine Vertragsklausel ausschließen.
Verkauf einer vermieteten Wohnung an einen Käufer, der sie bewohnen möchte
Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung an einen Käufer verkaufen, der in ihr wohnen möchte, sollten Sie vorsichtig sein.
Gemäss Art. 261 a OR kann der neue Eigentümer den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht. In Genf gibt es keine gesetzliche Frist, der Käufer kann den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten auf Ende des Monats kündigen.
Das Bundesgericht ist der Auffassung, dass der Verkäufer gegen den Mietvertrag verstößt, wenn er die Immobilie verkauft, ohne vom Käufer eine Verpflichtung zur vollständigen Übernahme des Mietvertrages zu erhalten, und der Mieter kann von ihm Schadenersatz verlangen. Um dieses Risiko zu vermeiden, können Sie warten, bis der Mieter den Vertrag beendet oder ihm auf den nächsten vertraglich vereinbarten Termin kündigen. Eine Kündigung, die ausgesprochen wird, um eine Wohnung verkaufen zu können, ist gesetzlich zulässig. Wenn Sie den Mietvertrag auf einen bestimmten Zeitpunkt gekündigt haben und der Mieter die Wohnung nicht verlässt und Sie den Uebergabetermin im Kaufvertrag am folgenden Tag festgelegt haben, sind Sie verpflichtet, den daraus resultierenden Schaden gemäss Art. 97 OR zu ersetzen.Wenn Sie Probleme vermeiden wollen, warten Sie, bis der Mieter ausgezogen ist, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.
Verkaufsbewilligung
Wurde Ihre Wohnung bisher zur Vermietung angeboten, ist der Verkauf genehmigungspflichtig, sofern sie aufgrund ihrer Vermietung oder Art zu einer Wohnkategorie mit Wohnungsmangel gehört. Die Bewilligung wird erteilt, wenn sich die Wohnung seit ihrem Bau oder am 30. März 1985 im Stockwerkeigentum oder in einer ähnlichen Eigentumsform befindet und einzeln übertragen wurde, mindestens einmal eine Genehmigung zur Verfügung gestellt wurde oder sie nie vermietet wurde. Die Einzelheiten finden Sie in Artikel 39 des Genfer LDTR-Gesetzes.
Die Hypothek
Die vorzeitige Kündigung einer Festhypothek kann teuer sein, insbesondere wenn sie kürzlich über einen längeren Zeitraum abgeschlossen wurde und Sie eine Entschädigung zahlen müssen. Auch mit der Kündigung einer variabel verzinslichen Hypothek können Kosten verbunden sein. Fragen Sie Ihren Hypothekenkreditgeber nach weiteren Informationen.
Festlegung des Verkaufspreises
Lassen Sie Ihre Wohnung durch einen Immobilienprofi schätzen, damit Sie sie den Kaufinteressenten zum marktgerechten Preis anbieten können.
Grundstückgewinnsteuern
Im Kanton Genf wird der Grundststückgewinn zwischen Veräusserungs- und Kaufwert ermittelt. Die Maklerprovision und bestimmte Ausgaben können vom Gewinn abgezogen werden. Der Steuersatz variert zwischen 50 % bei einer Besitzdauer von weniger als 2 Jahren und 0 % bei einer Besitzdauer von 25 Jahren oder mehr. Weitere Informationen zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer finden Sie auf folgender Seite: Grundstückgewinnsteuern
Immobilienmakler
Um Ihre Wohnung zu den besten Bedingungen und sorglos verkaufen zu können, empfehle ich Ihnen, einen erfahrenen Berufsmakler, welcher eine anerkannte Ausbildung genossen hat, zu engagieren. Auf Bundesebene sind Immobilienmakler mit eidg. Fachausweis und eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder anerkannt.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin