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Steuergesetz
Die Grundstückgewinnsteuern sind in den kantonalen Gesetzen mit verschiedenen Methoden und Steuersätzen geregelt. Sie werden in allen Kantonen erhoben.
Die Steuern sind am Ort, wo sich die Liegenschaft befindet, zu zahlen. Der Verkäufer ist Schuldner. Grundsätzlich ist die im Grundbuch eingetragene Person oder die Person, welche die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Immobilie besitzt, Steuerschuldnerin.
Das Objekt kann eine Liegenschaft, ein Anteil einer Liegenschaft oder ein im Grundbuch eingetragenes selbständiges und dauerndes Recht sein (z.B. Quellrecht).
Das Baurecht ist auch selbständig und dauernd. In Genf sind die Baurechtskonzessionen, welche als Kapital oder periodische Rente überwiesen werden, den Einkommenssteuern unterlegen.
Privatpersonen
Im Kanton Genf zahlen und schulden Privatpersonen die Grundstückgewinnsteuer, wenn sie realisiert werden. Es ist eine kantonale Steuer.
Immobilienprofis und Gesellschaften
In einigen Kantonen (z.B. Zürich, Bern, aber nicht in Genf), sind die Grundstückgewinne von Gesellschaften (z.B. Aktiengesellschaft), einer Spezialsteuer unterworfen. Man spricht vom sogenannten monistischen System.
In anderen Kantonen (z.B. Waadt, Aargau, Luzern), sind die Grundstückgewinnsteuern der Gewinnsteuern unterstellt, sogenanntes dualistisches System.
In Genf sind die Grundstückgewinnsteuern von Gesellschaften und Immobilienprofis (Entwickler, Architekten, Liegenschaftsverwalter, usw.) auf Kantons- und Bundesebene als Einkommen oder Gewinn zu versteuern. Der übliche Steuersatz wird angewandt und eine selbständigerwerbende Person muss zudem AHV/IV auf den Gewinn bezahlen. Der Mehrwert des Grundstückeigentums wird zuerst als Spezialsteuer als Grundstückgewinn deklariert und dann als geschäftliche Gewinnsteuer. Die Grundstückgewinnsteuer kann danach von der geschäftlichen Gewinnsteuer abgezogen werden.
Ein Immobilienprofi jedoch, der sein privates Einfamilienhaus verkauft, ist der Grundstückgewinnsteuer unterstellt wie eine Privatperson. Eine Privatperson, die sich mit Immobilienprofis einer einfachen Gesellschaft anschliesst, um eine Immobilie zu entwickeln, wird steuerrechtlich wie ein Immobilienprofi behandelt. Privatpersonen in dieser Lage sind meistens überrascht, wenn sie erfahren, dass sie noch AHV- und IV-Prämien zahlen müssen.
Die Berechnung des Grundstückgewinns
In Genf entspricht der Gewinn der Diffferenz zwischen Veräusserungs- und Kaufwert. Die Maklerprovision und bestimmte Ausgaben können vom Gewinn abgezogen werden.
Der Kaufwert
Der Kaufwert entspricht dem Kaufpreis zuzüglich Kaufkosten (Notariatskosten, Handänderungssteuer)
Sie haben Ihr Einfamilienhaus oder Ihre Wohnung vor mehr als 10 Jahren gekauft
Der Kaufwert entspricht der Steuerschätzung vor 10 Jahren, erhöht um 30 %
Sie haben Ihr Mehrfamilienhaus vor mehr als 10 Jahren gekauft
Der Kaufwert entspricht dem Fiskalwert vor 5 Jahren vor dem Verkauf, ohne Aufschlag
Sie haben die Immobilie geschenkt bekommen
Der Kaufpreis entspricht dem Preis am Datum des Kaufs durch den Schenker
Sie haben das Objekt geerbt und der Erblasser ist vor dem 1. Januar 2001 gestorben
Der Kaufwert entspricht dem Wert am Todestag
Sie haben das Objekt geerbt und der Erblasser ist ab dem 1. Januar 2001 gestorben
Der Kaufwert entspricht dem Kaufpreis, welcher der Erblasser am Kauftag bezahlt hat.
Der Veräusserungswert
Er entspricht dem Verkaufspreis, abzüglich wertvermehrende Investitionen, abzüglich Verkaufskosten (Maklerprovision).
Besitzdauer
Sie haben die Immobilie durch Schenkung erworben
Die Dauer entspricht der Anzahl Jahre während denen der Schenker Eigentümer war
Sie haben die Immobilie geerbt und der Erblasser ist vor dem 1. Januar 2001 gestorben
Die Besitzdauer entspricht der Anzahl Jahre, die seit dem Tod vergangen sind.
Sie haben die Immobilie geerbt und der Erblasser ist ab dem 1. Januar 2001 gestorben
Die Dauer entpricht der Anzahl Jahre, während denen der Verstorbene Eigentümer war.
Der Steuersatz
Im Kanton Genf und in den meisten Kantonen wird der Steuersatz nach Besitzdauer berechnet. Der Steuersatz variert in Genf zwischen 50 % (Besitzesdauer weniger als 2 Jahre) und 0 % (Besitzesdauer 25 Jahre oder mehr).
Steuersatzskala:
Weniger als 2 Jahre: 50 %
Mindestens 2 Jahre: 40 %
Mindestens 4 Jahre: 30 %
Mindestens 6 Jahre: 20 %
Mindestens 8 Jahre: 15 %
Mindestens 10 Jahre: 10 %
Mindestens 25 Jahre: 0 %
Berechnung Grundstückgewinnsteuer
In Genf entspricht der Gewinn der Diffferenz zwischen Veräusserungs- und Kaufwert. Die Maklerprovision und bestimmte Ausgaben können vom Gewinn abgezogen werden.
Steuer = (Verkaufswert - Kaufwert) x Steuersatz gemäss Skala
Reinvestition und Steueraufschub
In bestimmten Fällen, wenn der Eigentümer sein verkauftes Haus/Wohnung selbst benutzt hat und den Gewinn in ein neues Heim zur Eigennutzung investiert, kann er vom Steueramt verlangen, dass die Gewinnbesteuerung aufgeschoben wird. Der Kauf des neuen Zuhauses muss innert höchstens 5 Jahren erfolgen und die aufgeschobene Besteuerung wird später beim Verkauf des Ersatzheims fällig. Es ist also keine Steuerbefreiung.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin
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