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Gesetzliche Grundlagen
- Art. 257e Schweizerisches Obligationenrecht
- Kantonale Gesetze (Genf: Gesetz zum Schutz der durch die Mieter hinterlegten Garantien vom 18. April 1975 und dazugehörige Ausführungsverordnung)
- Rahmenmietvertrag für die französischsprechende Schweiz für Wohnobjekte
Die Bestimmungen betreffen die Mietverträge für Geschäftsräume und Wohnräume. Andere Immobilienverträge sind nicht betroffen.
Bankmietgarantie
Was ist eine Mietzinsgarantie der Bank?
Eine Bankmietgarantie ist eine Sicherheit, um die Ausführungen der Verpflichtungen, die der Mieter gegenüber dem Vermieter hat und die aus dem Mietvertrag und dem Besitz des Mietobjekts entstehen, zu gewährleisten. Gemäss Rahmenmietvertrag für die französischsprechende Schweiz muss sie innert 30 Tagen nach dem Unterschreiben des Mietvertrages, aber spätestens bei der Uebergabe des Mietobjektes. ausgehändigt werden.Wenn der Mieter sie nicht abgibt, kann der Vermieter die Uebergabe der Lokalitäten gemäss Art. 82 des Obligationenrechts verweigern.
Das Bankkonto
Sie müssen den vereinbarten Betrag auf ein Bankkonto bei einer Schweizer Bank oder gemäss Rahmenmietvertrag für die Westschweiz bei einer Bank am Ort der Liegenschaft überweisen und von Ihrem Bankberater eine Bestätigung der Kaution verlangen. Der Betrag bleibt auf dem Bankkonto blockiert.
In Genf und in der Westschweiz darf die Mietkaution drei Nettomonatsmieten nicht übersteigen. In den Kantonen, die nicht vom Rahmenmietvertrag der Westschweiz betroffen sind, darf der maximale Betrag drei Bruttomonatsmieten nicht übersteigen. Diese Begrenzung des Betrags ist auch für Luxuswohnobjekte, nicht aber für Ferienwohnungen, die für drei Monate oder weniger lang vermietet sind, gültig.
Es besteht keine maximale Betragsbegrenzung für Geschäftsräume.
Wie erhalte ich eine Mietzinsgarantie?
In der Praxis lässt der Mieter direkt durch seine Bank eine Mietgarantie erstellen und übergibt dem Vermieter die Beglaubigung. Die meisten Banken verfügen über enstsprechende Formulare, die durch die Vertragsparteien unterschrieben werden müssen, um ein Konto für die Bankmietkaution zu eröffnen. Einige Banken bestätigen auf Ihrer Bankgarantiebescheinigung, dass der Betrag überwiesen worden ist. Die Bescheinigung wird in drei Exemplaren ausgestellt, eines für den Vermieter, eines für die Bank und eines für den Mieter.
Was nun ziemlich neu ist: einige Banken übergeben dem Mieter eine Mietzinsgarantiebestätigung und erwähnen im Artikel 1, dass das Mietgarantiekonto eröffnet worden ist und der Mieter dem Vermieter den Beweis der Ueberweisung, das heisst die Gutschriftanzeige des Mietzinsgarantiekontos aushändigen muss und gemäss Artikel 2 wird das Mietkautionssparkonto annulliert, falls der Mieter den Betrag nicht innert drei Monaten einzahlt. Praktsch kein Mieter übergibt uns sofort diese Anzeige als Beweis und wir müssen jedes Mal daran erinnern, dass die Vereinbarung zur Eröffnung eines Kautionskontos ohne diesen Beweis wertlos ist.
Was deckt sie?
Alle Schulden, die aus dem Mietverhältnis entstehen, sind gedeckt, zum Beispiel die Miete, die Nebenkosten, die durch den Mieter verursachten Schäden usw.
Wem gehört die Kaution?
Das Mietkautionskonto lautet auf den Namen des Mieters und es gehört ihm. Deshalb ist der Mieter nicht dazu berechtigt, die Mieten mit der Kaution zu verrechnen.Die Bankzinsen werden auf dem Konto des Mieters gutgeschrieben und er muss den Betrag der Kaution und die gutgeschriebenen Zinsen auf seinem Steueramt deklarieren.
Die Freigabe oder die Rückerstattung der Mietkaution
Der Betrag der Mietzinsgarantie ist auf einem Bankkonto eingeforen und kann unter folgenden Bedingungen teilweise oder ganz freigegeben werden:
- eine schriftliche Vereinbarung, datiert und unterschrieben vom Vermieter und vom Mieter
- ein in Kraft getretenes Gerichtsurteil gegen den Mieter betreffend eine Schuld aus dem Mietverhältnis
- ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl, das heisst ein Zahlungsbefehl frei von einem Rechtsvorschlag, oder dessen Rechtsvorschlag definitiv aufgehoben wurde. In der Westschweiz besteht diese Bedingung zur Freigabe nicht für Wohnräume
- wenn kein Rechtsverfahren gegen den Mieter besteht, kann der Mieter ein Jahr nach der Objektübergabe die Herausgabe der Mietzinsgarantie verlangen, selbst ohne Unterschrift des Vermieters
Im Konkursfall
Die Kaution ist nicht betroffen beim Konkurs des Vermieters, weil der Betrag dem Mieter gehört. Wenn der Mieter Konkurs geht, hat der Vemieter ein Pfandrecht auf die Kaution.
Die Mietkautionsversicherungen
Der Mieter kann vom Vermieter nicht verlangen, dass dieser eine Mietkautionsversicherung akzeptiert. Diese Art der Garantie kommt dem Mieter übrigens sehr teuer zu stehen. Die Prämien werden nicht zurückvergütet und wenn sie der Mieter nicht mehr bezahlt, riskiert der Vermieter, ohne Kaution dazustehen. Ich schlage Ihnen vor, mein Video "Mietgarantie oder Kaution ohne Depot" zu schauen.
Weitere mögliche Sicherheiten
- Mitmieter
- Bürge
- Zahlung der Miete jeweils im Voraus per Quartal
- usw.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin
