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Die verschiedenen Maklerverträge
Der Maklervertrag kann mündlich abgeschlossen werden, aber schriftliche und unterschriebene Verträge verhindern Missverständnisse.
Folgende Maklerverträge sind in Genf üblich:
Der exklusive Maklervertrag (Alleinauftrag)
Der Eigentümer vertraut einem einzigen Makler ein Exklusivmandat an und verpflichtet sich, während der ganzen Vertragsdauer jede interessierte Person, die sich direkt an ihn wendet, an den Makler zu verweisen. Der Makler behält die komplette Kontrolle über den Ablauf.
Der Haupt-Maklervertrag
Der Hauptmakler übernimmt exklusiv und allein die Verantwortung über die administrativen und kommerziell notwendigen Aktivitäten bezüglich Ausführung des Mandats. Der Makler kann unter seiner eigenen vertraglichen Verantwortung weitere Makler für den Kauf der Immobilie einsetzen. Die gesamte Maklerprovision wird direkt dem Hauptmakler überwiesen, welcher die alleinige Verantwortung über die Aufteilung der Provision zwischen den Maklern übernimmt.
Gemeinsames Exklusivmandat
Der Verkäufer unterschreibt mit zwei Maklern, welche sich unter sich über die Provisionsanteile einigen, ein Exklusivmandat.
Einfacher Maklervertrag
Der Eigentümer kann einen oder mehrere Makler für den Verkauf seiner Immobilie beauftragen. Der einfache Maklervertrag kann zu Konflikten zwischen den Maklern führen, wenn mehrere Makler dasselbe Objekt demselben Kunden anbieten. Wenn dieselbe Immobilie von zu vielen Personen zum Verkauf angeboten wird, sinkt der Preis.
Der Makler-Suchauftrag, Hauptauftrag
Der Mandant, das heisst die Person, die eine Immobilie zu kaufen sucht, beauftragt den Makler, ihm eine Gelegenheit zum Kauf der gewünschten Immobilie anzuzeigen und die Kaufsverhandlungen für ihn zu führen. Der Makler erstellt das Dokument und kann weitere Makler unter seiner Verantwortung involvieren. Der maximale Kaufpreis und das zur Verfügung stehende Eigenkapital sind im Vertrag zu erwähnen.
Der Maklervertrag mit Provisionsgarantie
Der einfache oder exklusive Maklervertrag mit Provisionsgarantie enthält eine Klausel, dass wenn der Makler eine Person gefunden hat, welche ein festes und verbindliches Angebot zu den gewünschten Bedingungen unterbreitet hat, der Mandant sich verpflichtet, dem Makler eine Vergütung zu zahlen. Der Betrag dieser Garantie ist festzusetzen und nur geschuldet, wenn der Verkaufsvertrag nicht abgeschlossen worden ist.
Die Elemente des Maklervertrags
Die Standardverträge sehen vor, dass der Mandant den Makler beauftragt, einen Kaufinteressenten nachzuweisen oder zu vermitteln oder ihm als Vermittler bei den Verhandlungen den Verkaufs zu dienen.
Der Maklervertrag muss mindestens folgende Element enthalten:
- Die Aufführung des Auftraggebers und des Maklers
- Nachweis oder Vermittlungsmakelei
- Bezeichnung der zu verkaufenden Immobilie
- Verlangter Verkaufspreis, dieser Preis ist aber nur hinweisend
- Die Vertragsdauer und -erneuerung
- Die Maklerprovision, welche auf den akzeptieren Verkaufspreis berechnet wird
- Die Deckung der Kosten
- Gerichtsbarkeit und anwendbares Recht
- Eventuell besondere Vertragsbedingungen
- Das Datum und die Unterschrift
Vergütung bei Nichterfüllen des Vorvertrags
Es wird vereinbart, dass, falls der Hauptvertrag nach Unterzeichnung eines Vorvertrages nicht zustande kommt, dem Makler eine Vergütung von 30 % des Reuegeldes oder der Vergütung, welche der Mandant erhält, geschuldet ist.
Die Maklerprovision
Die Provision wird auf den effektiven Verkaufspreis berechnet und kann frei festgelegt werden. In Genf beträgt der übliche Provisionssatz 5 % auf die ersten CHF 500'000 und 3 % darüber bis CHF 4'000'000 und 2 % darüber, plus Mehrwertsteuer. Der Provisionssatz ist 1 % höher, wenn der Verkäufer zwei Makler beauftragt und 2 % höher wenn er drei oder mehr Makler einschaltet.
Decken der Kosten
Ueber die Kostendeckung kann verhandelt werden. Bei Kündigung, Ablauf oder Beendigung des Vertrags durch den Auftraggeber, ohne dass ein Verkauf oder Kauf erfolgt ist, verpflichtet sich der Mandant, einen zu vereinbarenden Pauschalbetrag an den Makler zu überweisen. Dieser Betrag deckt die Kosten des Maklers.
Fazit
Wir meinen, dass der Hauptmaklervertrag für den Verkäufer am günstigsten ist. Der Alleinmakler ist allein verantwortlich für das Erstellen des Verkaufsexposés und die zu übermittelnden Information an die Kaufinteressenten und er kann mit weiteren Maklern zusammenarbeiten und ist allein verantwortlich für das Aufteilen der Provision. Der Eigentümer unterschreibt einen einzigen Maklervertrag und der Makler behält die totale Kontrolle über den Ablauf. Das Angebot wird nicht auf den Webseiten von verschiedenen Maklern mit jeweils verschiedenen Beschrieben veröffentlicht und die Informationen werden nicht unkontrolliert verteilt. Wenn Sie einen Haupt- oder einen Exklusivmaklervertrag unterzeichnen, erreichen Sie den besten Verkaufspreis.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin