Dans cet article j'énumère les raisons principales pour lesquelles la plupart de loyers et les charges vont bientôt augmenter. Je n'entre pas dans le détail concernant les calculs, parce que chaque bail à loyer doit être étudié individuellement. Cet article se base sur mes propres observations de la situation actuelle (printemps 2023) et j'en tire les conclusions.

Inflation des prix de la construction

Suivant la dernière publication de l'office fédérale de la statistique du 19 décembre 2022, l'indice genevois des prix de la construction a progressé en une année de 6,1 % (indice octobre 2022). Cet indice est plus bas que l'indice de la région lémanique qui a progressé de 7,3 % et celui de la Suisse entière a augmenté de 8,3 %.

A Genève, la plus grosse progression a été constatée des installations électriques qui ont augmenté de 19,7 % en une année.

La forte augmentation des prix s'explique essentiellement par la hausse des prix des matériaux de construction.

L'inflation des prix de la construction va avoir un impact sur les charges d'exploitation des immeubles. Les hausses des charges d'exploitation devront tôt ou tard être répercutées sur les loyers.

La hausse des frais des constructions neuves a comme conséquence une augmentation des loyers des biens immobiliers neufs.

Nouvelle loi sur l'énergie à Genève

Le nouveau règlement d'application de la loi d'énergie est entré en vigueur l'année passée et impose aux propriétaires un concept énergétique du bâtiment si l'indice de dépense de chaleur (IDC) dépasse le seuil fixé. Plusieurs immeubles, surtout anciens, devront être rénovés les années à venir. Après rénovation, les locataires économiseront des frais de chauffage, mais les loyers devront être augmentés.

Taux hypothécaires à la hausse

Les taux hypothécaires pour les nouvelles affaires ont déjà augmentés. Si les taux d'intérêts hypothécaires augmentent, le taux d'intérêt dit de référence augmentera également avec un certain retard. Il devrait en principe bientôt être adapté à la hausse.

Le taux d'intérêt hypothécaire de référence déterminant pour les loyers se base sur le taux hypothécaire moyen annoncé par les banques à l'Office fédéral du logement. Ensuite, la Banque Nationale Suisse calcule le taux d'intérêt hypothécaire de référence. Le taux est publié le 2 mars, le 2 juin, le 2 septembre et le 2 décembre.

Si le taux hypothécaire de référence est moins que 5 %, une augmentation du taux de référence d'un quart pourcent donne droit à une augmentation de loyer de 3 %. Les loyers des baux en cours qui se basent sur un taux de référence de plus de 1.25 % ne pourront pas être augmentés pour des raisons d'augmentation de taux hypothécaire.

Si la Banque Nationale Suisse augmente le taux directif pour lutter contre l'inflation, les banques augmenteront ensuite le taux hypothécaire et avec un certain retard, le taux hypothécaire de référence augmentera.

Si les taux hypothécaires augmentent, les taux d'intérêts sur les crédits de construction monteront également et construire coûtera plus cher.

Augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation

L'indice suisse des prix à la consommation a augmenté les derniers mois, en décembre 2022 il a monté à 2,8% par rapport à décembre 2021, en mars 2023 il a monté de 2,9 %.

Selon le droit du bail actuel, 40 % sur l'augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation peuvent être répercutés sur le loyer et 100 % sur les baux à loyer indexés. La plupart des baux commerciaux sont indexés et les loyers peuvent être adaptés une fois par année.

Augmentation des charges et frais d'entretien

Les charges d'exploitation des immeubles vont augmenter, parce que les prestataires et fournisseurs augmentent leurs tarifs. Les entreprises doivent recalculer les prix, parce que leur charges d'exploitation, les salaires et les intérêts sur les crédits etc. augmentent. Dès janvier 2023, la plupart des entreprises qui entretiennent des installations techniques des bâtiments ont augmenté leurs abonnements d'entretien de 3 %. Les hausses des charges d'exploitations vont être répercutés plus tard sur les loyers.

Augmentation des frais de chauffage et frais accessoires

Le prix du gaz et du mazout a énormément augmenté et les locataires se rendront compte quant ils recevront le prochain décompte de chauffage. Il est incertain comment les prix des combustibles vont se développer.

Quand seront augmentés les loyers?

Les calculs doivent être faits pour chaque bail à loyer en cours individuellement. Les augmentations pourront être notifiées en respectant le préavis pour l'échéance du bail. Les locataires qui ont un bail échelonné ou un loyer fixe pendant une certaine durée seront encore protégés d'une hausse jusqu'à l'échéance du bail. Les locataires qui ont signé un bail indexé subiront rapidement des adaptations des loyers à l'indice suisse des prix à la consommation et à l'échéance du bail le loyer pourra être encore adapté à cause de la hausse du taux hypothécaire de référence et de la hausse probable des charges d'exploitation.

Conséquences pour les bailleurs et les locataires

Vu les circonstances économiques actuelles, les bailleurs seront bientôt contraints d'augmenter les loyers. Les frais de chauffage ont déjà augmentés. Les locataires vont être surprises quand ils recevront le prochain décompte de chauffage. Les bailleurs avec beaucoup d'hypothèques pourraient se trouver dans une situation difficile et voir le rendement diminuer. Si vous être propriétaire, regardez aussi ma vidéo hausse du taux hypothécaire - l'impact sur les immeubles de rendement et la vidéo "les calculs de rendement et l'effet de levage".

Augmentation des prix de revient des nouvelles constructions

Le prix de revient des nouvelles constructions augmenteront à cause des hausses des intérêts de crédit de construction, des intérêts intercalaires, des intérêts hypothécaires et de l'inflation sur les prix de la construction. Il n'est pas exclu que les investisseurs trouveront d'autres alternatives avec moins de risques pour placer leurs fonds et construiront moins. En conséquence, il y aura moins de logements neufs sur le marché.

Plus de demandes de location pour les logements

Les acheteurs potentiels des biens immobiliers, surtout des appartements et des villas, verront les annuités augmenter et un certain nombre d'entre eux ne cherchera plus à acheter, mais à louer. La population de la Suisse continue à augmenter. La Suisse comptera bientôt 9 millions d'habitants qui doivent être logés. La demande des logements en location continue à augmenter.

Conclusion

Les hausses des prix de construction, des prix à la consommation, des intérêts, etc. vont avoir un impact sur les charges d'exploitation et les charges financières des immeubles, sur le marché immobilier ainsi que sur les loyers.

© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF, agence immobilière à Carouge, parle allemand, français et anglais

Plus d'informations avec vidéos qui pourraient vous intéresser:

La gérance d'immeuble - la gestion financière
Hausse du taux hypothécaire - l'impact sur les immeubles de rendement
Les calculs de rendement et l'effet de levage, investissement immobilier