Avis de résiliation du bail à loyer moyennant le formulaire officiel obligatoire
Si vous êtes propriétaire et vous voulez résilier un bail à loyer pour un local commercial ou un logement, vous êtes obligé d'utiliser le formulaire officiel, faute de quoi la résiliation est nulle. A Genève il existe deux formulaires officiels approuvés par le Conseil d'Etat, l'avis de résiliation du bail, ce formulaire est bleu, et l'avis de résiliation du bail en cas de demeure du locataire (art. 257 d du Code des Obligations), c'est le formulaire rose. Il ne faut pas se tromber de formulaire. Si vous utilisez l'avis de résiliation rose, vous avez dû respecter auparavant la forme et les délais de mise en demeure fixés par la loi.
Si vous avez conclu plusieurs baux à loyer avec un locataire, vous devrez utiliser pour chaque bail un formulaire, par exemple, si vous avez conclu un bail pour un appartement et un bail pour la place de parking louée conjointement.
Résiliation ordinaire ou extra-ordinaire
Un bail d'une durée déterminée prend fins à la date convenue sans résiliation. Le bail à loyer d'une durée indéterminée peut être résilié d'une manière ordinaire moyennant un préavis pour l'échéance du bail. Si certaines conditions sont remplies, une résiliation anticipée par le propriétaire sera possible, par exemple en cas de demeure du locataire.
Préavis et terme de résiliation
En tant que propriétaire, vous devez respecter un préavis de résiliation et le terme de congé. Selon le droit du bail en vigueur, le préavis le plus court est de 3 mois pour les logements, de 6 mois pour les locaux commerciaux et de 14 jours pour la fin d'un mois pour les chambres meublées, les places de parkings et les autres installations analogues louées séparément. Ces préavis minimaux sont de droit impératif et ne peuvent pas être plus courts, mais plus longs.
En cas d'une résiliation anticipée, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois.
Le délai de résiliation pour une place de parking ou une installation analogue louée conjointement avec un appartement ou un local commercial correspond à celui de l'objet principal. En cas d'une destination mixte, par exemple habitation et local commercial, c'est l'usage préponderant qui doit être retenu.
Si aucune échéance n'a été convenue, elle est prévue par l'usage local ou la loi. A Genève, il n'existe aucun usage local. Il faut dans ce cas, appliquer les articles 266b à 266 e du Codes des Obligations, c'est-à-dire que l'échéance pour un logement ou un local commercial correspond à la fin d'un trimestre à compter depuis le début du bail. Les autres immeubles comme par exemple les écuries, les hangars ou les caves, peuvent être résiliés pour la fin d'un semestre (ou avec un délai de trois mois pour le terme fixé par l'usage local).
Si le préavis et l'échéance n'ont pas été respectés, la résiliation prend ses effets pour le prochain terme pertinant.
Motivation
Vous n'êtes pas tenu d'indiquer sur le formulaire la motivation du congé, mais si le locataire la demande, vous êtes obligé de répondre.
Logement familial
Si les locataires sont mariés ou pacsés, vous devrez envoyer un formulaire par pli séparé à chacun du couple, même si le bail a été établi à un seul d'entre eux. Regardez aussi mon article résilier un logement familial
Signature
L'avis doit être signé par le propriétaire ou la régie ou un autre mandataire. La signature doit être écrite à la main. La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique est assimiliée à la signature manuscrite suivant l'art. 14 al. 2 du Code des Obligations Suisse.
Notification
L'avis de résiliation du bail pour un local commercial ou pour une habitation doit être envoyée par la poste par lettre recommandée.
La notification du congé est soumise au principe de la réception. Pour une lettre recommandée, la réception est au jour du dépôt de l'avis de retrait dans la case postale, s'il a été mis pendant les heures d'affaires et si la lettre peut être retirée le même jour. Pour un titulaire d'une boîte-aux-lettres, la lettre est considérée comme reçue le plus tard le premier jour qui suit la tentative de remise.
Réactions du locataire
Le locataire peut accepter la résiliation ou faire opposition. Il peut adresser sa requête d'opposition dans les 30 jours qui suivent la réception à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
Conclusion
La résiliation du bail doit être faite correctement, faute de quoi elle peut être annuleé ou nulle. Les articles de loi concernant la résiliation du bail à loyer sont nombreux.
© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF
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