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Les explications ci-dessous concernent les baux commerciaux et les baux d'habitations pour lesquels les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs s'appliquent.

Bail indexé

La plupart des baux à loyer pour les locaux commerciaux sont indexés, mais on trouve également des baux indexés pour des villas et des appartements.

Conditions à remplir

Le bail doit être conclu pour une durée minimale de 5 ans et seulement l'indice suisse des prix à la consommation peut faire référence. Ces deux conditions sont de droit impératif, c'est-à-dire elles ne peuvent pas être modifiées par une clause contractuelle. Si ces conditions ne sont pas remplies, la clause d'indexation sera nulle.

La clause libératoire ou la clause diplomatique permettant au locataire de résilier le bail d'une manière anticipée sont possibles, mais le bailleur est lié à une durée minimale de 5 ans.

Le cumul d'une clause d'indexation avec une clause d'échelonnement est interdit.

Adaptations du loyer

Les hausses peuvent être notifiées pour la fin d'un mois moyennant un préavis de 30 jours. La notification doit être envoyée au moyen du formulaire officiel de l'avis de majoration de loyer.

Le bail à loyer pour les locaux commerciaux formulé par la chambre genevoise immobilière et l'USPI prévoit une adaptation tous les 12 mois. Les baux formulés par les associations pour les habitations ne prévoient pas une telle clause.

Le bail à loyer peut prévoir une augmentation du loyer durant les 5 ans en cas de prestations supplémentaires.

Reconduction du bail

Si le bail est reconduit tacitement ou par l'application d'un droit d'option de 5 ans ou plus, la clause d'indexation reste valable. Si le bail est reconduit pour une durée inférieure de 5 ans, l'indexation n'est plus applicable.

A l'échéance du bail

Si le bail n'est pas reconduit tacitement et le bailleur veut calculer un nouveau loyer selon la méthode relative, le calcul se base sur le loyer initial et sur la date de la conclusion du bail ou de la dernière reconduction.

Prolongation du bail

Si le locataire a obtenu une prolongation du bail devant les autorités compétentes, la clause d'indexation est maintenue, même si la prolongation est inférieure à 5 ans.

 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF