Si vous désirez mettre en location votre appartement à Genève, il est important à connaître les points suivants:

Le marché de location d'appartements à Genève

Le marché de location d'appartements est favorable aux propriétaires et il y a une pénurie de logement depuis très longtemps. Ce sont surtout les logements dans les segments des loyers inférieurs et moyens qui sont très recherchés. 

La mise en location d'un lot en ppe (propriété par étage)

Autorisation de louer un appartement en ppe

En principe, chaque propriétaire a un droit exclusif d'utiliser, d'administrer et d'aménager intérieurement sa part privée. Cette utilisation a des limites. Il doit tenir compte des intérêts des autres copropriétaires et ne doit pas endommager ou modifier les parties communes. L'utilisation des parties communes ne doit pas être entravée. Les restrictions générales comme par exemple l'affectation possible de l'immeuble déterminée par le droit d'aménagement du territoire doivent être respectées.

La communauté de copropriétiares peut restreindre l'utilisation, la location ou la gestion des parts privées. Exemple à ce propos: Le Tribunal fédéral a décidé qu'une interdiction d'AirBnB dans un immeuble qui comprend des insfrastructures communes telles que piscine, sauna, salle de fitness, terrasse srur le toit, et légale. 

Vérification si des restrictions sont prévues

Pour vérifier si des restrictions sont prévues, il faut consulter l'acte constitutif de la propriété par étage, le règlement d'utilisation et d'administration et les procès-verbaux et des conventions écrites. 

Le règlement

Le locataire doit se conformer au règlement de la ppe, au règlement intérieur et aux décisions des copropriétaires. Parfois, le règlement prévoit que le copropriétaire qui loue son lot doit aviser l'administrateur. 

Finances à vérifier

Si vous avez habité votre appartement que vous avez financé avec l'avoir de la caisse de pension ou du 3ème pilier et vous désirez le louer, vous ne devrez pas rembourser les fonds. Il n'est pas permis de retirer les fonds de la caisse de pension ou 3ème pilier si vous n'avez pas l'intention d'habiter dans votre appartement en copropriété, mais vous l'achetez seulement pour le louer. 

Il faut vérifier avec votre prêteur hypothécaire si les conditions d'hypothèque changent en cas de location. Vous pouvez éventuellement conclure une nouvelle hypothèque à un taux bas pour une longue durée pour mieux calculer les flux financiers sur les prochaines années et éviter des mauvaises surprises si les taux hypothècaires augmenteront à l'avenir.

Les charges et les réparations et rénovations futures doivent être prises en considération. Il est éventuellement nécessaire de raffraichir ou rénover l'appartement avant la mise en location.

Appartement en zone de développement

Si vous êtes propriétaire d'un logement en ppe se trouvant dans la zone de développement, vous devrez l'occuper vous-même pendant la durée de contrôle. Ce contrôle dure 10 ans à partir de la date d'entrée moyenne des premiers propriétaires et une mise en location est interdite. L'état contrôle si vous y habitez personnellement et en cas de non-respect vous risquez une amende pouvant atteindre jusqu'à 20 % du prix de revient du logement. Une demande de dérogation pour juste motif peut être adressée à l'Office cantonale du logement qui fixera le loyer maximum admis en cas d'acceptation.

Location meublée ou non meublée

Les appartements meublés se louent plus chers que les appartements non meublés. Les locataire des appartements meublés louent plutôt pour une courte durée, ce qui augmente les frais de location. Les apaprtements meublés sont à équiper complètement, y compris les vaisselles, serviettes, etc. et certains équipements commes les linges, les matelas, etc. s'usent relativement vist. Les appartements non meublés sont plus recherchée et se louent pour des plus longes périodes. 

Différents formulaires de baux à loyer

Pour les appartements subventionnés, situés dans la zone de développement et pour les anciens appartements rénovés, les loyers sont contrôlés par l'état pendant quelques années et vous devez utiliser les formulaires préimprimés et appliquer les règlements y relatifs. Pour les appartements en loyer libre, vous pouvez rédiger vous-même le bail à loyer ou utiliser le formulaire rédigé par les associations professionnelles de l'immobilier.

La fixation du loyer

Le loyer doit être fixé conformément au droit du bail et aux règlements. Il doit être fixé à un prix approprié et vous permettre au moins de couvrir vos frais. Le loyer est considéré comme abusif s'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif ou lorsqu'il résulte d'un prix d'achat exagéré. Les loyers des appartements subventionnés ou des appartements situés dans la zone de développement sont contrôlés par l'état et ne peuvent pas être fixés librement par le propriétaire, même s'ils se situent au-dessous des loyers usuels du marché.

Charges communes et charges du locataire

Les charges communes de copropriété sont déjà comprises dans le loyer et ne peuvent pas être imputées au locataire, par exemple les réparation courtantes, l'entretien courant, les frais d'assurance bâtiment, etc. Les charges du locataire d'appartement comprennent en principe les frais de chauffage et d'eau chaude et parfois l'abonnement au téléréseau. La plupart des gérants des propriétés par étage font deux décomptes: un concernant les frais de charges communes de propriété par étage et un concernant le décompte de chauffage et d'eau chaude. Si les deux décomptes sont bien séparés, cela vous facilite la fixation des charges pour le locataire.

Les charges peuvent être incluses dans le loyer. Vous pouvez aussi calculer un forfait correspondant à la moyenne des charges des dernières trois années. Si vous utilisez l'une des deux méthodes, vous ne devrez pas faire un décompte annuel. La troisième possibilité est de faire chaque année un décompte de chauffage et de frais accessoires et demander au locataire de verser des provisions mensuelles.

Les clauses particulières

Vous pouvez rédiger des clauses particlières qui doivent être conformes au droit du bail, faute de quoi elles sont nulles.

Préparer l'appartement

Selon le droit du bail à loyer, le bailleur est tenu de délivrer l'appartement dans un état approprié à l'usage pour lequel il a été loué. Il est peut-être nécessaire de faire des travaux de rénovation et des réparations avant l'entrée du locataire.

Trouver un locataire

La recherche du locataire prend du temps. Vous pouvez vous en occuper vous-mêmes ou mandater une régie. Si vous avez trouvé un locataire potentiel, il est nécessaire de bien vérifier sa candidature, particulèrement sa solvabilité avant de vous engager à signer un bail à loyer. Regardez également mon article et ma vidéo bien choisir son locataire.

Etat des lieux

A l'entrée du locataire, vous dressez un constat d'état des lieux en présence du locataire. Si vous louez un appartement meublé, vous ajoutez un inventaire détaillé.

 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF

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