Si vous désirez vendre votre appartement loué, des précautions sont à prendre et des solutions sont possibles.

Attention: Ne proposez pas l'appartement au locataire actuel

Pour des raisons juridiques, il ne faut pas proposer la vente au locataire, parce que s'il ne veut pas l'acheter et vous lui résiliez ensuite le bail à loyer, il peut contester la résiliatioon et prétendre que vous l'aurez menacé d'acheter le logement ou de partir. Le congé-vente est à éviter.

Qu'est-ce qui se passe avec le bail en cas de transfert

Selon l'art. 261 al. 1 du Code des Obligations Suisse, en cas de transfert, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété. Le transfert du bail est de droit impératif, c'est-à-dire les parties ne peuvent pas exclure ce transfert par une clause contractuelle. Cet article de loi ne pose pas de problème pour les vendeurs des immeubles locatifs, mais pour un propriétaire qui ne possède qu'un appartement. Il devrait prendre des précautions.

Précautions à prendre

L'article 261 CO stipule que le nouveau propriétaire peut résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés.

Le tribunal fédéral considère que le vendeur commet une violation du contrat de bail s'il vend l'immeuble sans obtenir un engagement de l'acquéreur à reprendre le bail intégralement et le locataire peut lui demander des dommages-intérêts.

Solutions possibles

Vendre à un investisseur

Vous pouvez vendre votre appartement à un investisseur qui cherche un appartement à acheter pour se procurer un revenu locatif.

Dans le contrat de vente, vous pourrez prévoir une clause que l'investisseur s'engage à reprendre le bail à loyer intégralement et reprend tous les droits et obligations du vendeur. Cette clause vous protège en tant que vendeur, parce que le locataire pourrait vous demander des dommages-intérêts si l'acheteur résilie le bail selon l'art. 261 du Code des Obligations.

Attendre la résiliation par le locataire

Si vous envisagez une vente à un moment ultérieur, vous pouvez attendre que le locataire actuel résilie le bail. Ensuite, au lieu de rechercher un nouveau locataire, vous cherchez un acquéreur. Si le locataire veut restituer l'appartement avant le terme de congé, vous pourrez le libérer de ces engagements avant la fin du bail et mettre l'appartement immédiatement sur le marché de vente. Dans ce cas, il faut savoir qu'il faut en général plus de temps pour réaliser une vente qu'une location et il et possible que l'appartement restera vacant pendant un certain temps. 

Vendre l'appartement loué à un acquéreur qui ne veut pas entrer prochainement

Parfois, un acquéreur ne veut pas occuper l'appartement dans un proche avenir, mais éventuellement dans quelques années. Vous mettez également dans le contrat de vente la clause que l'acheteur reprend le bail dans son intégralité pour éviter le risque de devoir payer des dommage-intérêts.

Résilier le bail à loyer pour pouvoir vendre l'appartement

Résilier un bail d'un appartement pour pouvoir le vendre aux meilleures conditions est juridiquement possible, mais vous risquez que le locataire s'y oppose et dans ce cas, vous devrez passer par la justice.

Si le locataire ne fait pas opposition à la résiliation et reste dans l'appartement après l'échéance, l'acheteur peut vous demander de réparer le dommage s'il ne peut pas occuper le logement à la date d'entrée en jouissance convenue.Si vous êtes prudent, vous attendez que le locataire vous a remis les locaux avant de signer le contrat de vente.

Si vous avez conclu un bail d'une durée déterminée

Même un bail à loyer d'une durée déterminée peut être prolongé. Pour être prudent, il faut attendre la fin du bail avant de signer le contrat de vente définitif.

Quel est le meilleur choix pour obtenir le prix de vente le plus élevé?

Sur le marché immobilier, les acheteurs potentiels qui cherchent un appartement comme investissement sont moins nombreux que les acheteurs qui veulent y habiter eux-mêmes. Le prix de vente d'un appartement loué est inférieur que le prix de vente d'un appartement immédiatement disponible.

Comment pouvez-vous protéger votre locataire d'une résiliation anticipée par l'acheteur

Vous pouvez inscrire le bail à loyer dans le registre foncier, ce qui est courant pour les baux commerciaux d'une longue durée. Vous pouvez conclure un nouveau bail pour une nouvelle durée plus longtemps et stipuler une clause dans le contrat de vente que l'acquéreur reprend le bail avec tous les droits et obligations du vendeur. Le locataire pourra rester dans le logement jusqu'à l'échéance du bail.

Le locataire, est-il obligé de faire visiter l'appartement en vente?

Selon l'art. 257 h al. 2 du Code des Obligations, le locataire doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure. Si le locataire refuse sans motif les visites, le bailleur peut lui demander des dommages-intérêts, par exemple si un acheteur désiste ou la vente se retarde. En outre, il risque, après une protestation écrite du bailleur, la résiliation du bail moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois.

Conclusion

Il faut bien étudier les différentes conséquences qu'une vente d'un appartement loué peut avoir avant de chercher un acheteur. Si le locataire s'oppose à la résilitation, la vente n'est pas possible pendant quelques temps. Les procédures sont longues. Si vous voulez vendre votre appartement loué, vous devrez compter suffisamment de temps pour régler la situation avec le locataire. Il ne faut pas proposer au locataire l'appartement à vendre.

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 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF, agence immobilière à Carouge, parle allemand, français et anglais