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In diesem Artikel nenne ich die Hauptgründe, warum die meisten Mieten und Nebenkosten bald steigen werden. Ich gehe nicht ins Detail, was die Berechnungen betrifft, da jeder Mietvertrag individuell untersucht werden muss. Der Artikel basiert auf meinen eigenen Beobachtungen der aktuellen Situation (Frühjahr 2023) und ich ziehe daraus meine Schlüsse.
Inflation der Baukosten
Laut der neuesten Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes vom 19.12.2022 sind die Baupreise im Oktober 2022 um 6,1 % gestiegen. Dieser Index liegt tiefer als der für die Genferseeregion berechnete Baupreisindex,der um 7,3 % stieg, und der Baupreisindex für die ganze Schweiz stieg um 8,3 %.
In Genf wurde der größte Anstieg bei Elektroinstallationen beobachtet, die in einem Jahr um 19,7 % zunahmen.
Der starke Anstiegerklärt sich vor allem durch den Anstieg der Baustoffpreise.
Steigen die Baukosten, steigen auch die Gebäudeunterhaltskosten. Steigen die Betriebskosten, werden diese Erhöhungen später auf die Mieten umgelegt.
Der Anstieg der Preise für Neubauten hat zur Folge, dass die Mieten für neue Immobilien steigen.
Neue Verordnung über die Anwendung des Energiegesetzes
Die neue Verordnung zur Anwendung des Energiegesetzes ist im vergangenen Jahr in Kraft getretenund verpflichtet die Eigentümer zu einem Energiekonzept des Gebäudes, wenn die Heizkostenkennzahlden festgelegten Schwellenwert überschreitet. In den nächsten Jahren müssen mehrere Altbauten saniert werden. Nach der Sanierung sparen Mieter Heizkosten,dafür müssen die Mieten erhöht werden.
Hypothekarzinssatzerhöhungen
Die Hypothekarzinsen für das Neugeschäft sind bereits gestiegen. Steigen die Hypothekenzinsen, steigt mit einiger Verzögerung auch der sogenannte Referenzzinssatz. Es soll bald nach oben angepasst werden.
Der für die Mietberechnung maßgebliche Referenzhypothekensatz basiert auf dem von den Banken dem Bundesamt für Wohnungswesen gemeldeten durchschnittlichen Hypothekenzinssatz. Die Schweizerische Nationalbank berechnet den Referenzzinssatz zur Berechnung der Mieten. Der Referenzzinssatzwird 4 Mal jährlich veröffentlicht, am 2. März, 2. Juni, 2. September und 2. Dezember.
Beträgt der Referenzzinssatz weniger als 5 % und steigt er um ein Viertel Prozent, hat der Vermieter das Recht, die Miete um 3 % zu erhöhen. Wurde die Miete mit einem Referenzzinssatz von mehr als 1,25 % festgesetzt, darf sie aus Gründen der Erhöhung des Hypotheken-Referenzzinssatzes nicht erhöht werden.
Wenn die Nationalbank den Leitzins anhebt, um die Inflation zu bekämpfen,steigen die Hypothekenzinsen und damit auch der Referenzzinssatz.
Steigen die Hypothekenzinsen, steigen auch die Baukreditzinsenund das Bauen wird teurer.
Schweizerischer Index der Konsumentenpreise
Der Schweizer Inderx der Konsumentenpreise stieg im Dezember 2022 gegenüber 2021 um 2,8 % und im März 2023 stieg er um 2,9 %.
Nach geltendem Mietrecht kann der Anstieg des Verbraucherpreisindex zu 40 % auf die Normalmiete und zu 100 % bei indexierter Miete weitergegeben werden. Die meisten Mietverträge für Gewerberäume sind indexiert und können einmal jährlich angepasst werden. Die Betriebskosten steigen, weil Dienstleister und Lieferanten ihre Preise erhöhen. Bauunternehmen müssen ihre Preise neu kalkulieren, weil Baustoffe steigen, Löhne steigen, Kredite steigen usw. Unternehmen, die Gebäudeinstallationen warten, haben ihre Abonnementpreise Anfang 2023 bereits um 3 % erhöht. Steigen die Betriebskosten, müssen diese Steigerungen eines Tages auf die Mieten umgelegt werden.
Erhöhung der Heiz- und Nebenkosten
Die Energiepreise, insbesondere für Heizöl und Gas, sind im vergangenen Jahr enorm gestiegen und die Mieter werden es merken, wenn sie die nächsten Heizkostenabrechnungen erhalten. Es ist ungewiss, wie sich die Energiepreise in Zukunft entwickeln werden.
Wann werden die Mieten steigen?
Die Berechnungen müssen für jeden laufenden Mietvertrag einzeln vorgenommen werden. Die Erhöhungen können unter Einhaltung der Kündigungsfrist zum Ablauf des Mietvertrags mitgeteilt werden. Mieter, die einen Staffelmietvertrag oder eine feste Miete für eine bestimmte Zeit haben, sind noch bis zum Ablauf des Mietvertrags vor einer Erhöhung geschützt. Mieter, die einen Indexmietvertrag abgeschlossen haben, werden schnell von Mietzinsanpassungen an den Landesindex der Konsumentenpreise betroffen sein, und bei Ablauf des Mietvertrags kann der Mietzins aufgrund des Anstiegs des hypothekarischen Referenzzinssatzes und des wahrscheinlichen Anstiegs der Betriebskosten weiter angepasst werden.
Folgen für Vermieter und Mieter
Aufgrund der aktuellen Wirtschaftslage werden Vermieter bald gezwungen sein, die Mieten zu erhöhen und Mieter höhere Heizkosten zahlen müssen. Einige Eigentümer könnten sich in einer schwierigen Situation befinden und feststellen, dass ihre Rendite sinkt. Wenn Sie Liegenschaftsbesitzer sind, sehen Sie sich auch mein Video Erhöhung des Hypothekarzinssatzes - Auswirkungen auf Renditeliegenschaften" an.
Erhöhung der Gesamtkosten bei Neubauten
Die Neubaupreise werden aufgrund steigender Baudarlehenszinsen, Hypothekenzinsen, Zwischenzinsen und steigender Baupreise steigen. Einige Investoren könnten andere Alternativen zum Bau von Gebäuden finden und wenn dies der Fall ist, werden sie weniger bauen. Wird weniger gebaut und steigt die Nachfrage am Markt, steigen die Mieten wieder.
Steigende Nachfrage nach Wohnraum
Potenzielle Käufer von Immobilien, insbesondere von Einfamilienhäusern und Wohnungen, werden steigende Annuitäten sehen und einige von ihnen werden aufhören, zu kaufen zu suchen und nach Immobilien zum Mieten suchen. Die Schweiz wird bald 9 Millionen Einwohner haben, die untergebracht werden müssen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird steigen.
Fazit
Erhöhungen der Baupreise, Verbraucherpreise, Zinsen, etc. wirken sich auf die Betriebs- und Finanzierungskosten der Gebäude, auf den Immobilienmarkt und auf die Mieten aus.
© Autorin Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch, Erstversion auf Französisch, grösstenteils übersetzt auf Youtube und teilweise mit DeepL und Korrektur durch Esther Lauber