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Das Haus (oder die Wohnung) ist zu groß geworden oder nach einem Todesfall oder einer Scheidung möchten Sie umziehen und woanders wohnen. Sie stellen sich die Frage: Soll ich mein Haus verkaufen oder vermieten?
Argumente für einen Verkauf
Projekt
Sie möchten das Geld in ein anderes Projekt investieren, z. B. möchten Sie eine andere Immobilie kaufen und benötigen Eigenkapital, um diese zu finanzieren.
Alternative Investition
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, erhalten Sie sofort einen hohen Betrag, nachdem Sie die Steuern auf den Immobiliengewinn bezahlt haben. Wie sollten Sie dieses Geld investieren? Was sind die Risiken einer alternativen Investition? Sie haben die Antwort auf diese Fragen bereits gefunden und möchten Ihr Geld anderweitig investieren.
Voraussichtliche größere Renovierungsarbeiten
Ihr Haus müsste renoviert werden, um es vermieten zu können, oder in den nächsten Jahren stehen größere Renovierungsarbeiten an. Sie möchten sich nicht darum kümmern oder haben nicht die Mittel, um diese Arbeiten zu finanzieren.
Risiken bei einer Vermietung
Sie wissen, dass eine Vermietung Risiken mit sich bringen kann, die Sie nicht eingehen möchten, z. B. die Risiken nicht gezahlter Mieten, Leerstand, Verfall usw.
Sinkende Verkaufspreise, hohe Hypothekenzinsen
Wenn die Verkaufspreise sinken und Sie eine hohe Hypothekarschuld haben und die Hypothekenzinsen steigen, kann es eventuell günstiger sein, das Haus zu verkaufen. Das Recht auf Mieterhöhung bei steigenden Hypothekarzinsen ist im Schweizer Mietrecht klar geregelt. Wenn Ihre Hypothekarschuld hoch ist und der Hypothekarzinssatz steigt, wird die gesetzlich zulässige Mieterhöhung nicht ausreichen, um die tatsächlichen Mehrkosten für die Hypothekarzinsen zu decken. Bei sinkenden Preisen können die Banken zusätzliche Amortisationen verlangen.
Argumente für eine Vermietung
Ruhestand und Familienvermögen
Sie sind im Ruhestand, die Kinder wohnen nicht mehr bei Ihnen. Das Haus ist zu groß für Sie geworden und Sie haben bereits eine Wohnung gekauft oder gemietet, um darin zu wohnen. Ihre Hypothek ist größtenteils oder vollständig amortisiert. Sie möchten Ihren Ruhestand durch ein zusätzliches Einkommen ergänzen. Das Haus ist seit Generationen Teil Ihres Familienbesitzes und Sie möchten es an Ihre Nachkommen vererben.
Sie haben ein Haus geerbt und möchten das Familienvermögen erhalten und ein Einkommen generieren.
Emotionale Bindung
Sie haben gute Erinnerungen und eine emotionale Bindung an Ihr Familienhaus und möchten es nicht verkaufen.
Option, später in das Haus zurückzukehren
Sie müssen für einige Jahre ins Ausland gehen und würden gerne eines Tages in Ihr Haus zurückkehren oder Ihre Kinder würden gerne später einziehen, wenn sie ihre eigene Familie gründen.
Steigende Verkaufspreise, niedrige Zinsen
Wenn die Verkaufspreise ständig steigen und Sie die Berechnungen durchgeführt haben, können Sie zu dem Schluss kommen, dass es für Sie die beste Lösung ist, das Haus zu behalten und es zu vermieten.
Schätzungen und Berechnungen
Sie kennen den Wert Ihrer Immobilie und die marktübliche Miete. Dann haben Sie Berechnungen zur Rendite bei einer Vermietung angestellt. Sie haben verschiedene Szenarien simuliert und die Nutzschwelle berechnet. Wenn Sie Hypotheken haben, führen Sie die Berechnungen mit Hypothekenzinsen durch, die höher sind als die aktuellen. Berücksichtigen Sie auch die Auswirkungen auf Ihre Steuererklärung. Die Miete sollte angemessen hoch angesetzt sein und Ihnen zumindest die Deckung der Kosten ermöglichen.
Beratung durch Immobilien-Treuhänder
Es kann sinnvoll sein, einen erfahrenen Immobilien-Treuhänder zu beauftragen, der seinen Beruf an dem Ort ausübt, an dem sich Ihre Immobilie befindet. Er kann Sie beim Verkauf, bei der Vermietung und bei der Verwaltung Ihres Hauses beraten und begleiten.
Schlussfolgerung
Die Entscheidung, ob man sein Haus vermieten oder verkaufen soll, ist nicht immer leicht zu treffen und sollte gut überlegt sein.
© Autorin Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch, Erstversion auf Französisch, übersetzt mit www.DeepL.com/Translator (kostenlose Version) und korrigiert durch Esther Lauber
