Bitte stellen Sie die Sprache der Untertitel auf Youtube auf Deutsch ein.
Laut mehreren veröffentlichten Studien werden seit einiger Zeit 20 % der Wohnungen in der Schweiz von Investoren gekauft, die ihr Geld anlegen möchten, um eine Rendite zu erzielen. Es lohnt sich nicht mehr, sein Geld auf einem Sparkonto zu lassen, und es ist immer schwieriger geworden, Wege zu finden, wie man sein Geld für sich arbeiten lassen kann.
Ihr Kapital in eine Wohnung investieren
Die Investition in eine Wohnung ist eine langfristige Investition. Wenn Sie eine Wohnung in Genf kaufen, um sie zu vermieten, können Sie nicht von der Casatax profitieren und sie auch nicht mit Ihrem Kapital aus der zweiten Säule finanzieren.
Der Immobilienmarkt in der Schweiz
Der Immobilienmarkt in der Schweiz ist zyklisch. Seit einigen Jahren steigen die Verkaufspreise stetig an. Die Verkaufspreise sind hoch, die Renditen und Hypothekenzinsen niedrig. Gegenwärtig ist dieser Zyklus länger als in der Vergangenheit, und niemand kann garantieren, dass er von Dauer sein wird.
Festsetzung der Miete
Der Mietzins muss nach dem Mietrecht und den kantonalen Vorschriften festgelegt werden. Die Miete muss die Betriebs- und Finanzierungskosten decken, eine ausreichende Nettorendite ermöglichen und auf dem Markt erzielbar sein. In Genf legt der Staat den Mietzins für neu gebaute Wohnungen in der Entwicklungszone für 10 Jahre und für PPE-HLM-Wohnungen für 20 Jahre fest. Im Falle der PPE-HLM muss der Mieter außerdem bestimmte, vom Staat vorgegebene Bedingungen erfüllen.
Miete und finanzielle Risiken
Die Einkünfte aus der Miete sind nicht mit den Einkünften aus den Bankzinsen zu vergleichen, die von Zeit zu Zeit auf dem Sparkonto gutgeschrieben werden. Die Miete ist keine Garantie für ein regelmäßiges und festes Einkommen. Die Miete wird nur dann pünktlich gutgeschrieben, wenn der Mieter zahlungsfähig bleibt und einen Dauerauftrag bei seiner Bank unterzeichnet hat. Der Vermieter muss daher sein Konto regelmäßig überprüfen und gegebenenfalls Mahnungen und Inverzugsetzungen verschicken und im schlimmsten Fall rechtliche Schritte einleiten. Nach dem Mietrecht darf die Bankbürgschaft oder Kaution für eine Wohnung den Betrag von drei Nettomonatsmieten nicht übersteigen.Bei einem Mieterwechsel kann die Wohnung nicht immer sofort wieder vermietet werden, und der Vermieter muss die Wohnung oft erst neu streichen oder renovieren, bevor er sie wieder auf den Markt bringen kann. Bleibt sie längere Zeit unvermietet, müssen die Betriebs- und Finanzierungskosten bezahlt werden und dürfen nicht unbezahlt bleiben.
Die Wahl des Mieters
Es ist wichtig, dass die Wohnung an einen geeigneten und kreditwürdigen Mieter vermietet wird. Eine gründliche Prüfung der Akte ist unbedingt erforderlich. Eine falsche Entscheidung ist nicht mehr korrigierbar und kann schwerwiegende Folgen haben.
Zu erstellende Berechnungen
Vor dem Kauf einer Mietwohnung sollten die Selbstkosten, Renditeberechnungen, künftige Arbeitsberechnungen und Steuerberechnungen durchgeführt werden. Die aktuelle Miete oder die vom Verkäufer zugesagte Miete muss dem Marktpreis entsprechen.
Die Wahl der Wohnung
Wählen Sie eine Wohnung, die gut gepflegt und möglichst in einwandfreiem Zustand ist. Eine gut gelegene Wohnung ist leichter zu vermieten. Das Gebäude sollte sich in einem guten Zustand befinden, sauber sein und keine aufgestauten Unterhaltskosten aufweisen. Lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und schauen Sie sich auch die Umgebung an.
Wohnungseigentum
Als Wohnungseigentümerin oder Wohnungseigentümer müssen Sie sich an das Nutzungsreglement halten und Ihren Anteil an den Betriebskosten, den Renovierungsarbeiten und dem Renovierungsfonds des Gebäudes bezahlen. Sie können an den Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft teilnehmen.
Verwaltung der Wohnung
Die Verwaltung einer Wohnung ist komplexer als es auf den ersten Blick scheint. Ich empfehle Ihnen, ein Immobilien-Treuhandbüro mit der Verwaltung Ihrer Wohnung zu beauftragen, da dies umfangreiche rechtliche, administrative, finanzielle und technische Kenntnisse erfordert.
Schlussfolgerungen
Kaufen Sie eine Wohnung an guter Lage und in gutem Zustand, wählen Sie den Mieter gut aus, kalkulieren Sie richtig und vertrauen Sie die Verwaltung einer Liegenschaftsverwaltung an. Berücksichtigen Sie die langfristigen Renditeaussichten und ein ausreichendes Mieterpotenzial, bevor Sie einen Vertrag über den Kauf einer zu vermietenden Wohnung unterzeichnen.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch
