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Falls Sie ein vemietetes Einfamilienhaus verkaufen möchten, ist es wichtig, sich folgendes zu überlegen:

Uebergang des Mietverthältnisses

Bei Veräusserung geht gemäss Art. 261 Absatz 1 des Schweizerischen Obligationenrechts das Mietverhältnis mit dem Eigentum der Sache auf den Erwerber über. Der Uebergang des Mietverhälntisses ist zwingendes Recht, das heisst, er kann nicht durch eine Vertragsklausel ausgeschlossen werden.

Art. 261 Absatz 2 a sieht vor, ich zitiere: der neue Eigentümer kann jedoch bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht.

In Genf gibt es keinen gesetzlichen Termin, der Käufer kann den Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten auf Ende eines Monats kündigen.

Dieses Recht ist ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen ist oder wenn der Käufer alle Rechte und Pflichten des Verkäufers übernommen hat (Art. 112 Absatz 2 OR). Gemäss SVIT-Kommentar zum Mietrecht ist dieses Recht auch ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag in einem Mietrechtsverfahren verlängert wurde.

Für weitere Details betreffend Kündigung bei dringendem Eigenbedarf, schlage ich Ihnen vor, mein Video zu diesem Thema anzuschauen: Acheter un bien immobilier loué et résiliation pour propre besoin (momentan nur auf Französisch)

Achtung: der Mieter kann Schadenersatz vom Verkäufer verlangen

Das Bundesgericht ist der Ansicht, dass der Verkäufer einen Verstoß gegen den Mietvertrag begeht, wenn er die Immobilie verkauft, ohne vom Käufer die Zusage zu erhalten, den Mietverhältns in seiner Gesamtheit zu übernehmen, und der Mieter kann vom Verkäufer Schadenersatz verlangen.

Vorsicht, wenn der Mieter das Einfamilienhaus nicht verlässt

Wenn Sie den Mietvertrag auf ein bestimmtes Datum gekündigt haben und der Mieter das Haus nicht verlässt und Sie den Uebergang des Eigentums im Verkaufsvertrag auf den Tag nach dem Mietende festgelegt haben, sind Sie verpflichtet, den sich daraus ergebenden Schaden gemäss Art. 97 des Obligationenrechts zu reparieren.

Gibt es eine Nachfrage nach vermieteten Einfamilienhäusern?

Die letzten Jahre sind die Renditen der vermieteten Häuser stark gesunken, weil die Mieten gesunken sind und die Verkaufspreise ununterbrochen gestiegen sind. Eine Erhöhung der Hypothekarzinsen wird eine Rendite nochmals schmälern. Deshalb interessiert sich kaum ein Investor, ein vermietetes Einfamilienhaus zu kaufen. Tatsächlich gibt es keine Nachfrage nach vermieteten Einfamilienhäusern in Genf.

Wenn Sie Ihr Haus vermietet haben und es zum besten Preis und mit minimalem Risiko verkaufen möchten, sollten Sie warten, bis der Mieter den Mietvertrag gekündigt hat oder Sie kündigen ihn auf den nächsten Termin. Eine Kündigung, die ausgesprochen wird, um das Haus zu verkaufen, ist rechtlich anerkannt. Falls der Mieter dagegen Einspruch erhebt, müssen Sie den Rechtsweg einschreiten. Wenn Sie vorsichtig sind, warten Sie bis der Mieter ausgezogen ist bevor Sie einen Verkaufsvertrag unterschreiben.

Schlussfolgerung, meine Meinung

Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus während einer bestimmten Zeit vermieten und später verkaufen möchten, ist es in Ihrem Interesse, einen Mietvertrag mit fester Dauer abzuschliessen. Sie sollten den Auszg des Mieters abwarten bevor Sie das Haus zum Verkauf anbieten oder den Verkaufsvertrag unterschreiben. Es besteht keine Nachfrage nach vermieteten Einfamilienhäusern.

 © Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin